Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se za posledních sedm dní stalo s hypotékami, nájmy a bydlením tady v Brně a na jižní Moravě. Bez strašení a bez záplavy tabulek: co se změnilo a co z toho plyne konkrétně pro vás. Kdo má rád tvrdá čísla, najde je pohromadě na konci článku.
Tenhle týden měl jasné hlavní téma — hypotéky znovu zdražily a ČNB dala najevo, že s tím zatím nic dělat nebude. K tomu se přidalo docela nepříjemné číslo z brněnského trhu s nájmy a jedna nová vyhláška k podpoře bydlení. Pojďme na to popořadě.
Hypoteční sazby v srpnu 2026: nejvýš za dva roky
Průměrná nabídková sazba hypoték v srpnu vzrostla už popáté v řadě a dostala se na 5,42 % — to je nejvyšší hodnota přesně za dva roky. Není to skok, spíš pomalé, vytrvalé stoupání, které ale za půl roku nadělá své: u modelové hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let dnes splátka vychází zhruba na 21 327 Kč měsíčně, tedy asi o 1 100 Kč víc než letos v březnu.
Ve stejném týdnu zasedala bankovní rada ČNB a nechala úrokové sazby beze změny — dvoutýdenní repo sazba zůstává na 3,75 %. Z čerstvé prognózy navíc plyne, že se počítá spíš se stabilitou krátkodobých sazeb než s jejich poklesem; inflace se má počátkem příštího roku dočasně zvednout ke 3 % a teprve pak vrátit k cíli.
Co to znamená pro kupující: čekání na „až hypotéky zlevní" letos zjevně nebylo dobrou strategií a podle prognózy ČNB na tom hned tak nebudeme jinak. Pokud máte reálně spočítaný rozpočet a našli jste nemovitost, která vám sedí, nemá moc smysl odkládat rozhodnutí kvůli desetinám procenta. Naopak se dnes velmi vyplatí obejít víc bank nebo použít poradce — rozdíly v nabídkách jsou znatelné a hodně záleží na tom, kolik máte našetřeno (sazby do 80 % LTV jsou citelně nižší než nad 80 %).
Co to znamená pro prodávající: dražší hypotéky zužují okruh lidí, kteří na vaši nemovitost dosáhnou, a prodlužují dobu prodeje. Nabídková cena „s rezervou na smlouvání" dnes funguje hůř než dřív — kupující, kterému banka schválí konkrétní částku, prostě výš jít nemůže. Realistická cena od začátku je dnes rychlejší cesta k podpisu.
Než se zamilujete do konkrétního bytu, nechte si od banky nebo poradce spočítat, na co skutečně dosáhnete při dnešních sazbách — ne podle toho, co si pamatujete od známých z loňska. Rozdíl v měsíční splátce může být klidně přes tisícikorunu.
Ceny nájmů v Brně: studentské bydlení podražilo o 8 %
Se začátkem září vždycky ožije trh s nájmy — a letošní čísla nejsou pro studenty ani jejich rodiče veselá. Brno je po Praze druhé nejdražší město pro studentské bydlení v Česku: medián nabídkové ceny za pokoj ve sdíleném bytě je tu 9 450 Kč měsíčně a meziročně vzrostl o 8 %. Pro srovnání — v Praze zaplatíte 11 950 Kč, ale tam zdražení činilo jen 2 %. Levněji vycházejí menší univerzitní města jako Olomouc nebo Zlín.
To hezky ilustruje, proč jsou byty v Brně tak žádané. Vysoké školy sem každý podzim přivedou tisíce lidí, kteří potřebují bydlet, a nabídka jim nestačí. Zdražování nájmů pak drží pod tlakem i ceny bytů — právě do těch menších dispozic v dosahu MHD a kampusů míří investoři.
Co to znamená pro pronajímatele: pokud máte v Brně byt 2+kk nebo 3+1 v dostupné lokalitě, srpen a začátek září jsou nejsilnější měsíce v roce a poptávka je reálně vysoká. To ale není důvod cenu přestřelit — nájemníci porovnávají a přeplacený inzerát zůstane viset až do října, kdy už je po sezoně.
Co to znamená pro kupující investičního bytu: nájmy v Brně rostou rychleji než v Praze, což je pro výnos dobrá zpráva. Počítejte ale s celými náklady, ne jen s rozdílem mezi nájmem a splátkou — a při dnešních sazbách hypoték je financování výrazně dražší než před dvěma lety.
Podpora bydlení: nová vyhláška MMR k vyúčtování příspěvků
Do Sbírky zákonů přibyla vyhláška č. 141/2026 Sb., kterou vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj k zákonu o podpoře bydlení. Stanovuje, jak přesně se budou vyúčtovávat jednotlivé příspěvky — na správu, na poskytování bydlení s ručením, na podnájemní bydlení, na podporované obecní bydlení a na asistenci. Vyhlášena byla 6. srpna 2026, účinnosti nabude až 1. ledna 2027.
Co to znamená pro vás: upřímně, tohle je primárně administrativní předpis pro obce a organizace, které podporované bydlení poskytují — běžného nájemníka ani pronajímatele se přímo nedotkne. Zmiňuji ji hlavně proto, že se tím pomalu dostavuje celý systém nové podpory bydlení, o kterém jsem psal minulý týden. Pokud se v obci chystáte o některý z příspěvků žádat, teď už víte, jak bude vypadat vyúčtování.
💡 Tip týdne
Máte hypotéku, které se blíží konec fixace? Nenechte to na poslední chvíli. Banka vám pošle nabídku nové sazby zhruba tři měsíce předem a je to nabídka, ne konečné slovo — můžete si nechat spočítat refinancování jinde a s tím se vrátit vyjednávat. Při dnešních sazbách kolem 5,4 % dělá desetina procentního bodu na několikamilionové hypotéce za dobu fixace klidně desítky tisíc korun.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Hypotéky zdražily popáté v řadě. Swiss Life Hypoindex vzrostl v srpnu 2026 o 0,10 p. b. na 5,42 % — nejvyšší hodnota přesně za dva roky. Sazby podle fixace a LTV: 1 rok 5,18 % / 5,47 %, 3 roky 5,17 % / 5,47 %, 5 let 5,41 % / 5,72 %, 10 let 5,93 % / 6,18 % (do 80 % LTV / nad 80 % LTV). Modelová hypotéka 3,5 mil. Kč na 25 let znamená splátku 21 327 Kč měsíčně, tedy zhruba o 1 100 Kč víc než v březnu 2026. (zdroj: Swiss Life Hypoindex, Hypoindex.cz, 9. 8. 2026)
- ČNB ponechala sazby beze změny (6. 8. 2026). Dvoutýdenní repo sazba 3,75 %, diskontní 2,75 %, lombardní 4,75 %. (zdroj: ČNB, tisková zpráva 6. 8. 2026)
- Prognóza ČNB: sazby zhruba stabilní, inflace dočasně ke 3 %. Celková inflace 2,0 % (2026), 2,5 % (2027), 2,4 % (2028); 3M PRIBOR 3,7 % (2026), 3,9 % (2027), 3,7 % (2028); růst HDP 2,2 % / 2,7 % / 2,5 %. Na jádrovou inflaci působí i imputované nájemné, za kterým stojí růst cen nemovitostí, stavebních prací a materiálu. (zdroj: čnBlog, 7. 8. 2026)
- Studentské bydlení: Brno druhé nejdražší v ČR. Medián nabídkové ceny pokoje ve sdíleném bytě: Praha 11 950 Kč (+2 %), Brno 9 450 Kč (+8 %), Hradec Králové 7 750 Kč (+3 %), Pardubice 7 706 Kč (+14 %), Plzeň 7 250 Kč (+7 %), Liberec a Olomouc 7 000 Kč (+8 %, resp. +6 %), České Budějovice 6 750 Kč (+4 %), Jihlava 6 500 Kč (+8 %), Zlín 6 475 Kč (+8 %), Ostrava 6 225 Kč (+13 %), Ústí nad Labem 5 750 Kč (+5 %), Opava 5 667 Kč (+3 %). Za malý byt v Praze dá student zhruba 21 tisíc Kč. (zdroj: analýza Sreality.cz za 2. čtvrtletí 2026 na Hypoindex.cz, 6. 8. 2026)
- Vyhláška č. 141/2026 Sb. o vyúčtování příspěvků podle zákona o podpoře bydlení. Vydalo MMR podle § 99 odst. 4 zákona č. 175/2025 Sb.; vyhláška ze dne 30. července 2026, platnost od 6. 8. 2026, účinnost od 1. 1. 2027. Upravuje náležitosti vyúčtování příspěvku na správu, na poskytování bydlení s ručením, na podnájemní bydlení, na podporované obecní bydlení a na asistenci. (zdroj: Sbírka zákonů / Zákony pro lidi)
- Kontext nabídky: stavebnictví roste. Produkce českého stavebnictví se za první pololetí 2026 zvýšila o více než 4 %, tahounem je bytová výstavba. (zdroj: Hypoindex.cz, 6. 8. 2026)
- Banky jsou v dobré kondici. Dohledové zátěžové testy ČNB potvrdily, že domácí banky by odolaly i citelnému zhoršení ekonomických podmínek — pro trh s hypotékami to znamená, že zdražování jde za cenou zdrojů, ne za obavami o stabilitu bank. (zdroj: ČNB, 4. 8. 2026)
Poznámka: Finanční správa ani judikatura Ústavního soudu tento týden nepřinesly novinku, která by se přímo dotýkala běžných kupujících, prodávajících či pronajímatelů nemovitostí.
Díky, že čtete. Za týden se tu zase potkáme nad tím, co nového trh přinesl.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno