Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se za posledních sedm dní stalo s bytovou výstavbou, cenami bytů a hypotékami u nás v Brně a na jižní Moravě. Jako vždycky lidsky, bez strašení a bez záplavy tabulek. Kdo má rád tvrdá čísla, najde je pěkně pohromadě na konci článku.
Tenhle týden byl výjimečně náš. Statistici zveřejnili data o stavebnictví a z nich vyšlo něco, co se u nás dlouho nestalo: jižní Morava staví víc bytů než Praha. K tomu se přidalo vysvětlení, proč hypotéky nezlevní ani při snížení sazeb ČNB.
Bytová výstavba na jižní Moravě: historický rekord osmi tisíc rozestavěných bytů
Začnu tím nejlepším. Podle čerstvých dat Českého statistického úřadu bytová výstavba v Česku zrychluje — v červenci se zahájilo 2 935 bytů, meziročně o 11,7 % víc, a dokončilo jich bylo 3 328, tedy o 46,1 % víc než loni. Za posledních dvanáct měsíců se u nás zahájilo zhruba 42 500 bytů, což je podle hlavního ekonoma Banky CREDITAS Petra Dufka nejintenzivnější bytová výstavba od roku 2022.
A teď to podstatné pro nás: ten růst netáhne Praha. Táhne ho Jihomoravský kraj. Podle Dufka je u nás v kraji rozestavěno kolem osmi tisíc bytů — historický rekord, kterým jižní Morava překonala i populačně větší Prahu. Pražské výsledky přitom zůstávají překvapivě slabé.
Neznamená to, že zítra bude v Brně bydlení levné. Znamená to něco jinak cenného: po letech, kdy se u nás mluvilo hlavně o tom, že se nestaví, se konečně staví. A byty, které dnes někde v kraji rostou z betonu, budou za dva tři roky reálnou nabídkou.
Co to znamená pro kupující: trpělivost letos poprvé za dlouhou dobu dává smysl. Ne že by ceny padly — ale nabídka nových bytů na jižní Moravě se během příštích dvou až tří let citelně rozšíří, a to je pro vaši vyjednávací pozici lepší zpráva než jakákoli předpověď sazeb.
Co to znamená pro prodávající: pokud zvažujete prodej staršího bytu v Brně a okolí, počítejte s tím, že za dva roky budete soutěžit s podstatně větší nabídkou novostaveb. Kdo prodává „někdy v příštích letech", má dnes lepší trh než potom.
Prohlídku nového bytu si nenechte ujít ani ve fázi, kdy ještě není hotový. Rozestavěná stavba vám o kvalitě řekne víc než dokonale nasvícená vizualizace. Ptejte se na energetickou náročnost budovy, na skutečné náklady na vytápění a na to, co přesně je a není v ceně — parkovací stání a sklep umí přidat statisíce, které v inzerátu nevidíte.
Proč trvá postavit byt v Česku čtyři až osm let
Druhá strana téže mince. I když se dnes staví víc, česká cesta od pozemku ke kolaudaci je pořád mimořádně dlouhá — u malého projektu běžně čtyři až osm let. Pro srovnání: v Nizozemsku se standardní stavební povolení vyřídí za osm týdnů, u složitějších případů do půl roku.
Ten čas se nikam neztratí — zaplatí ho kupující. Během těch let zdraží pozemek, zdraží materiál (jen v prvním čtvrtletí letošního roku šly ceny stavebních materiálů nahoru asi o pět procent) a developerovi běží náklady na financování. Byt tak zdražuje ještě dřív, než se do něj kopne. A když se povolování zadrhne úplně, vypadá to jako letos v Praze: za první čtvrtletí 2026 se tam zahájilo jen 1 449 bytů, skoro o polovinu méně než rok předtím.
Beru to jako důvod, proč brát rekord jižní Moravy vážně. Nejsme rychlejší proto, že bychom měli jiné zákony — ale proto, že se tu podařilo dotáhnout projekty, které jinde uvízly.
Hypoteční sazby v září 2026: proč hypotéky nezlevní, ani kdyby ČNB snížila sazby
Tuhle otázku dostávám skoro každý týden: „Až ČNB sníží sazby, zlevní hypotéky, viďte?" Odpověď je bohužel spíš ne — a tento týden to pěkně vysvětlil hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.
Cena hypotéky se totiž neodvíjí od dvoutýdenní repo sazby ČNB, jak si většina lidí myslí. Banky ji odvozují od dlouhodobějších tržních sazeb a úrokových swapů, a ty jsou napojené na globální dluhopisový trh. Zjednodušeně: dokud drží vysoko výnosy amerických dluhopisů, táhnou nahoru i německé, a přes ně i české. Mezinárodní měnový fond přitom upozorňuje, že po roce 2021 citlivost českých tržních úroků na americkou měnovou politiku zesílila.
Prakticky to vidíte na dvou číslech, která se od sebe hodně liší: repo sazba ČNB je 3,75 %, ale reálně sjednané hypotéky se drží kolem 5,4 %.
Co to znamená pro kupující: nečekejte na obrat, který je mimo dosah naší centrální banky. Počítejte hypotéku s dnešní sazbou, a když časem zlevní, berte to jako bonus.
Pozor na argument „vezměte si to teď, za rok refinancujete levněji". Nikdo — ani ČNB — dnes neumí slíbit, kde budou sazby za rok. Splátka musí sedět do rozpočtu při té sazbě, kterou podepisujete, ne při té, ve kterou doufáte.
Dluh Čechů na bydlení a dražší refixace
Poslední větší téma týdne: celkový dluh českých domácností na bydlení se ke konci června meziročně zvýšil o 17,1 % na 3,7 bilionu korun — podle dat úvěrových registrů BRKI a NRKI je to nejrychlejší růst za čtyři roky. Zajímavý detail: smluv je přitom míň, klesly o osm tisíc na 1 322 000. Půjčuje si tedy méně lidí, ale ve větších částkách.
Druhá věc, kterou je dobré si přečíst dvakrát, je dopad refixací. Modelový příklad z dat registrů: hypotéka pět milionů na 27 let se sazbou kolem dvou procent znamenala splátku 20 000 Kč. Po přefixování na dnešní průměrnou sazbu — v prvním pololetí 2026 zhruba 4,7 % — vyroste splátka na necelých 26 000 Kč měsíčně.
Šest tisíc korun měsíčně navíc není položka, kterou domácnost „nějak vstřebá". Dobrá zpráva je, že mzdy rostou — průměrná hrubá mzda byla ve druhém čtvrtletí 51 966 Kč, reálně o 4,3 % víc než loni. Špatná zpráva je, že šest tisíc měsíčně je pořád víc, než kolik dělá roční přírůstek u většiny rodin.
Co to znamená pro kupující a prodávající v Brně
Kupujete? Nesázejte na levnější hypotéky, sázejte na konkrétní nemovitost. Rozdíly mezi nabídkami bank i mezi jednotlivými byty jsou dnes větší než jakýkoli výhled sazeb. A pokud vám nehoří termín, výhledově rostoucí nabídka novostaveb na jižní Moravě hraje pro vás.
Prodáváte? Kupujících je pořád dost, ale mají dražší peníze a počítají. Reálně nastavená cena, poctivá prezentace a doložená energetická náročnost dnes rozhodují víc než adresa samotná. Pro představu o hladině: v červenci byla průměrná nabídková cena bytu v Brně kolem 134 685 Kč/m².
Končí vám fixace? Řešte ji minimálně půl roku dopředu a nespoléhejte na první dopis z banky. S nabídkou konkurence na stole se vyjednává úplně jinak.
Krátce z legislativy: tlačítko „Odstoupit od smlouvy" od ledna 2027
Ve Sbírce zákonů vyšel zákon č. 159/2026 Sb. o smlouvách o finančních službách uzavíraných na dálku. Účinný bude od 1. ledna 2027 a přináší jednu velmi praktickou věc: pokud sjednáváte finanční službu on-line a máte u ní právo odstoupit od smlouvy, musí vám poskytovatel nabídnout viditelné tlačítko označené „Odstoupit od smlouvy", dostupné po celou dobu lhůty — a odstoupení vám musí obratem potvrdit.
Jedno upřesnění, ať nevznikne nedorozumění: na hypotéku se čtrnáctidenní odstoupení nevztahuje. Zákon o spotřebitelském úvěru dává právo odstoupit do 14 dnů výslovně u spotřebitelského úvěru jiného než na bydlení. Nové tlačítko tak oceníte spíš u úvěru na rekonstrukci, u pojištění nebo u investičních produktů sjednaných přes web.
Kromě toho vyšel seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů — čistě organizační věc, ale kdo řeší zápis do katastru, má aktuální přehled, kam patří.
💡 Tip týdne
Jestli zvažujete koupi novostavby na jižní Moravě, udělejte si teď jednoduché srovnání: kolik stojí nový byt v projektu, který vás láká, a kolik stojí srovnatelně velký starší byt ve stejné čtvrti plus rozpočet na rekonstrukci. Při dnešních sazbách bývá rozdíl menší, než lidé čekají — a rozhoduje pak spíš to, jestli chcete bydlet za tři měsíce, nebo za dva roky.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Stavebnictví, červenec 2026 (ČSÚ, zveřejněno 7. 9. 2026): zahájeno 2 935 bytů (+11,7 % meziročně), dokončeno 3 328 bytů (+46,1 %). Vydáno 5 622 stavebních povolení (+4,0 %). Stavební produkce meziročně +1,8 %, meziměsíčně +0,4 %. Meziroční růst počtu zahájených i dokončených bytů táhly bytové domy. (zdroj: ČSÚ, Stavebnictví – červenec 2026)
- Roční kumulace a jižní Morava: za posledních 12 měsíců zahájeno 42,5 tisíce bytů — nejintenzivnější bytová výstavba od roku 2022. Růst od začátku roku přesahuje třetinu a vede jej Jihomoravský kraj, který s osmi tisíci rozestavěnými byty dosahuje historického rekordu a překonává populačně větší Prahu; pražské výsledky jsou naopak slabší. Komentář Petra Dufka, hlavního ekonoma Banky CREDITAS. (zdroj: Hypoindex.cz, 7. 9. 2026)
- Délka povolování a ceny vstupů: malý developerský projekt v ČR trvá od nákupu pozemku
po kolaudaci běžně 4 až 8 let; v Nizozemsku se standardní povolení vyřídí
za 8 týdnů (složitější případy do 6 měsíců), ve Švédsku je průměr 56 měsíců
a nejrychlejší obce zvládnou 3 roky. Ceny stavebních materiálů vzrostly během
- čtvrtletí 2026 zhruba o 5 %. V Praze bylo v 1. čtvrtletí 2026 zahájeno 1 449 bytů, téměř o polovinu méně než před rokem. Vyjádření Alana Pocka, CEO Investown. (zdroj: Hypoindex.cz, 7. 9. 2026)
- Sazby: 2T repo sazba ČNB 3,75 %, platná od 19. 6. 2026 (diskontní 2,75 %, lombardní 4,75 %). (zdroj: ČNB, měnověpolitické nástroje) Reálně sjednané hypotéky podle Swiss Life Hypoindexu 5,42 %. Podle Lukáše Kovandy (hlavní ekonom Trinity Bank) se cena hypoték neodvíjí jen od repo sazby, ale zejména od dlouhodobějších tržních sazeb a swapů navázaných na globální dluhopisový trh; Mezinárodní měnový fond uvádí, že po roce 2021 zesílila citlivost českých tržních úroků na americkou měnovou politiku. (zdroj: Hypoindex.cz, 1. 9. 2026)
- Dluh domácností na bydlení (data registrů BRKI a NRKI): ke konci června 2026 meziročně +17,1 % na 3,7 bilionu Kč; za první pololetí 2026 nárůst o 333,4 mld. Kč. Počet úvěrových smluv na bydlení klesl o 8 tisíc na 1 322 000, klientů je o 2 600 méně a proti konci června 2021 zhruba o 60 tisíc lidí méně. Modelový dopad refixace: úvěr 5 mil. Kč na 27 let se sazbou kolem 2 % = splátka 20 000 Kč; při průměrné sazbě prvního pololetí 2026 4,7 % vychází nová splátka na necelých 26 000 Kč. Spotřebitelské úvěry v 1. pololetí 2026 vzrostly o 47,8 mld. Kč, klientů přibylo 30 257 (+1,3 %). (zdroj: Hypoindex.cz, 4. 9. 2026)
- Mzdy, 2. čtvrtletí 2026 (ČSÚ, zveřejněno 3. 9. 2026): průměrná hrubá měsíční mzda 51 966 Kč, nominálně +6,4 %, reálně +4,3 % meziročně. Mediány mezd nejsou dočasně k dispozici kvůli transformaci datového zdroje. (zdroj: ČSÚ, Průměrné mzdy – 2. čtvrtletí 2026)
- Ceny bytů v Brně (kontext, data za červenec 2026): průměrná nabídková cena 134 685 Kč/m². (zdroj: Hypoindex.cz, 21. 8. 2026)
- Legislativa: zákon č. 159/2026 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se smlouvami o finančních službách uzavíranými na dálku — vyhlášen 2. 9. 2026, účinnost 1. 1. 2027. Novelizuje mimo jiné občanský zákoník (nový § 1830a: u smluv uzavřených on-line musí být tlačítko označené „Odstoupit od smlouvy" viditelné, snadno přístupné po celou lhůtu a odstoupení musí být potvrzeno), zákon o ochraně spotřebitele a zákon o spotřebitelském úvěru. (zdroj: Sbírka zákonů, zákonyprolidi.cz) Čtrnáctidenní právo odstoupit podle § 118 zákona č. 257/2016 Sb. se vztahuje na spotřebitelský úvěr jiný než na bydlení — u hypotéky tedy neplatí. (zdroj: zákon č. 257/2016 Sb.) Dále vyšlo sdělení ČÚZK č. 161/2026 Sb. se seznamem katastrálních pracovišť katastrálních úřadů. (zdroj: Sbírka zákonů)
Poznámka na okraj: Česká národní banka minulý týden nezveřejnila nové rozhodnutí o úrokových sazbách. Finanční správa vydala pouze tiskové zprávy k EET 2.0, které se realitního trhu netýkají, a mezi rozhodnutími Ústavního soudu nebylo nic k nemovitostem, nájmům ani katastru. MMR vyhlásilo výzvu k pověření poskytovatelů dostupného nájemního bydlení na sídlišti Šluknov — jižní Moravy se netýká.
Díky za přečtení. Za týden zase nad tím, co trh přinese.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno