Hypotéky a stavební zákon v Brně – realitní týden 14. 9. 2026

Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se za posledních sedm dní stalo s hypotékami, bydlením a stavěním u nás v Brně a na jižní Moravě. Jako vždycky lidsky a bez strašení. Tvrdá čísla najdete na konci článku.

Tenhle týden měl dvě velká témata. Hypotéky znovu zdražily — a to i přesto, že Česká národní banka se sazbami nehýbe. A Sněmovna přehlasovala Senát a stvrdila novelu stavebního zákona, o které se mluví celé léto. K tomu přidám jeden průzkum, který potvrzuje, co slýchám od klientů skoro denně: bydlení je pro lidi problém číslo jedna.

Hypoteční sazby v září 2026: pošesté v řadě nahoru

Začnu tím, co se dotkne nejvíc lidí. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v září vystoupala na 5,51 %. Na jaře přitom vypadalo, že hypotéky budou dál zlevňovat — v březnu byla sazba 4,89 %. Od té doby šla nahoru o víc než půl procentního bodu a podle ekonoma Lukáše Kovandy je teď nejvýš od června 2024.

Banky to potvrzují i v praxi. Česká spořitelna od 11. září zvedla sazby u všech fixací — u roční o desetinu procentního bodu, u ostatních o tři desetiny. Nejnižší sazba (se všemi slevami) teď začíná na 5,39 %.

Co to znamená v korunách? U modelové hypotéky 3,5 milionu na 25 let vychází dnešní splátka zhruba na 21 500 Kč — proti březnu skoro o 1 300 Kč měsíčně víc.

Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazby nezvedá

Tuhle otázku dostávám teď často. Odpověď je, že cenu hypotéky neurčuje jen základní sazba ČNB. Banky si peníze na delší fixace „kupují" na finančním trhu a jejich cena se odvíjí hlavně od takzvaných úrokových swapů. A ty letos táhnou nahoru dražší ropa a plyn, obavy z návratu inflace a geopolitická nejistota.

Pro představu: inflace v Česku zatím drží pod kontrolou, v srpnu podle ČSÚ 1,9 %. Jenže trhy se dívají dopředu, ne dozadu. Bankovní rada ČNB zasedá 17. září a zvýšení sazeb podle Kovandy sice není hlavní scénář, ale pravděpodobnost je o něco vyšší než před pár týdny.

Swiss Life Select k tomu přidává jednu užitečnou myšlenku: podzim nemusí přinést levnější hypotéky, ale může přinést „zajímavější" hypotéky. Banky se na podzim tradičně perou o klienty — jen letos to spíš nebudou plošné slevy, ale cílené nabídky pro konkrétní fixaci, refinancování nebo bonitní klienty.

Co to znamená pro kupující: nečekejte, že se sazby do konce roku vrátí pod pět procent. Počítejte splátku s dnešní sazbou a nechte si udělat nabídky od víc bank — rozdíly mezi nimi jsou teď větší, než ukazuje jakýkoli průměr.

Co to znamená pro prodávající: kupující s hypotékou mají o něco menší rozpočet než na jaře. Kupující nezmizeli, ale víc počítají — cena, která „šla" v březnu, dnes nemusí projít bez vyjednávání.

Nový stavební zákon 2026: co změní pro stavění v Brně

Druhé velké téma. Sněmovna 9. září přehlasovala Senát a stvrdila koaliční novelu stavebního zákona. Senát ji v srpnu zamítl, teď ji dostane k podpisu prezident.

Co novela přináší, v kostce:

• Jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko. Povolování staveb se má sjednotit pod centralizovanou státní stavební správu.
• Odvolání už se nebude „vracet". Nadřízený úřad bude muset rozhodnout sám a nesmí věc poslat zpátky k novému projednání — to je dnes jeden z největších žroutů času.
• Krajská města si budou moct vydávat vlastní stavební předpisy. To se týká i Brna.
• Velké bytové projekty jako vyhrazené stavby. Stavby pro hromadné bydlení od 10 000 m² podlahové plochy budou mezi vyhrazenými stavbami a jejich výstavba bude ze zákona ve veřejném zájmu.

Názory se liší hodně. Hospodářská komora mluví o podmínce „nutné, ale ne postačující" a varuje, že vše bude záležet na tom, jestli se podaří převést zkušené úředníky pod nový úřad a dotáhnout digitalizaci. Opozice a část senátorů naopak považují zákon za psaný pro developery.

Co to znamená pro nás v Brně: krátkodobě nic. Byty, které se v Brně a okolí dokončí v příštích dvou třech letech, už mají povolení za sebou. Pokud ale reforma opravdu zkrátí povolování, projeví se to v nabídce novostaveb až za několik let — a přechodné období, kdy se úřady budou přestavovat, může naopak některé projekty na čas přibrzdit.

Co to znamená pro vás, jestli sami stavíte: pokud chystáte rodinný dům nebo přístavbu, sledujte, kdy novela nabude účinnosti a jaká přechodná ustanovení bude mít. Rozjeté řízení se může řídit jinými pravidly než nové. Tady opravdu platí ověřit si konkrétní postup u projektanta nebo na stavebním úřadě.

Dostupnost bydlení v Česku: problém číslo jedna

Třetí věc je spíš barometr nálady, ale výmluvný. Podle průzkumu, který si nechal zpracovat developer Central Group a který zazněl na Summitu dostupného bydlení, považuje dostupnost bydlení za největší problém země 49 % lidí. Druhé zdravotnictví a sociální služby jsou s 18 % hodně daleko.

Od státu lidé nejčastěji čekají víc veřejných nájemních bytů, zvýhodněné půjčky pro mladé a rychlejší povolování staveb. Zajímavé číslo zaznělo i od KPMG: Češi drží v investičních bytech zhruba 3,5 bilionu korun, tedy asi třetinu všech svých úspor.

A nájemníci to cítí taky. Podle ČSÚ bylo nájemné v srpnu meziročně o 6,1 % vyšší — výrazně rychlejší růst než u cen celkově.

Co to znamená pro kupující: pokud v Brně platíte nájem a zvažujete vlastní bydlení, srovnejte si poctivě nájem se splátkou plus náklady vlastnického bydlení (fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí). Rostoucí nájemné i dražší hypotéka mění tu rovnici oběma směry, takže počítejte s dnešními čísly, ne s loňskými.

Co to znamená pro pronajímatele: nájemné roste rychleji než ceny celkově, ale i nájemníci mají své limity. Cenu nastavujte podle toho, co se ve vaší lokalitě v Brně reálně pronajímá, ne podle nejvyšších inzerátů — prázdný měsíc stojí víc než pár stovek slevy.

Krátce z ČNB a legislativy

• ČNB ponechala proticyklickou kapitálovou rezervu na 1,5 %. Pro běžného klienta jde o nástroj „v pozadí", ale z komentáře stojí za zmínku jedna věta: úvěrová aktivita domácností zůstává vysoká a ČNB je připravená rezervu dál zvýšit. Zároveň konstatuje, že banky úvěrové standardy plošně neuvolňují.
• Ve Sbírce zákonů tento týden nevyšlo nic, co by se týkalo nemovitostí, nájmů nebo katastru. Stavební novela ve Sbírce zákonů zatím nevyšla — po hlasování ve Sněmovně putovala k podpisu prezidentovi.

💡 Tip týdne

Končí vám letos nebo příští rok fixace? Nečekejte na dopis z banky. Podzim je právě období, kdy banky nabízejí cílené akce pro refinancování — a ty se nedají najít v průměrech, jen v konkrétních nabídkách. Poptejte si aspoň dvě až tři banky a se čtyřmi čísly na stole (sazba, poplatky, pojištění, podmínky slevy) se vyjednává úplně jinak než s jedním.

Pro lidi, co mají rádi čísla

Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:

• Swiss Life Hypoindex, září 2026 (zveřejněno 9. 9. 2026): průměrná nabídková sazba (LTV do 80 %) 5,51 %, proti srpnu +0,09 p. b., od březnového minima 4,89 % celkem +0,62 p. b. Sazby podle fixací (do 80 % LTV / nad 80 % LTV): 1 rok 5,29 % / 5,58 %, 3 roky 5,27 % / 5,58 %, 5 let 5,51 % / 5,82 %, 10 let 5,99 % / 6,24 %. Modelová hypotéka 3,5 mil. Kč na 25 let: splátka přibližně 21 520 Kč, proti březnu téměř +1 300 Kč měsíčně. V srpnu některé banky zvýšily sazby u vybraných fixací o 0,2–0,4 p. b. (Jiří Sýkora, Swiss Life Select). (zdroj: Hypoindex.cz)
• Česká spořitelna, sazby od 11. 9. 2026 (LTV do 80 %, se slevami): fixace 1 rok 5,29 → 5,39 %, 2 roky 5,09 → 5,39 %, 3 roky 5,09 → 5,39 %, 4 roky 5,19 → 5,49 %, 5 let 5,29 → 5,59 %, 8 let 5,49 → 5,79 %, 10 let 5,69 → 5,99 %, 15 let 5,89 → 6,19 %, 20 let 6,09 → 6,39 %. Americká hypotéka od 5,89 %. Uvedené sazby zahrnují slevy za splácení z účtu (0,5 %), za Hypotéku pro budoucnost (0,1 %) a za pojištění schopnosti splácet (0,1 %). (zdroj: Hypoindex.cz, 8. 9. 2026)
• Proč hypotéky zdražují (komentář Lukáše Kovandy, Trinity Bank): hypotéky zdražily pošesté v řadě a jsou nejvýš od června 2024, kdy byla repo sazba ČNB 5,25 %; dnes je 3,75 % (od června 2026). ČNB odhaduje, že změny pětiletého úrokového swapu (IRS) se do sazeb úvěrů na bydlení přenášejí s vrcholem zhruba po čtyřech měsících, dlouhodobě ze 60 až 100 %. Zvýšení sazeb ČNB na zasedání 17. 9. 2026 podle autora není základní scénář, jeho pravděpodobnost ale vzrostla. (zdroj: Hypoindex.cz, 10. 9. 2026) Tom Kadeřábek (Swiss Life Select) v půlročním horizontu čeká spíš stagnaci až mírný růst hypotečních sazeb. (zdroj: Hypoindex.cz, 14. 9. 2026)
• Inflace, srpen 2026 (ČSÚ, zveřejněno 10. 9. 2026): spotřebitelské ceny meziročně +1,9 % (v červenci 1,7 %), meziměsíčně +0,3 %. Nájemné za bydlení (nové i stávající smlouvy) meziročně +6,1 %, meziměsíčně +0,4 %. Materiály a služby pro drobné opravy a údržbu bydlení +5,4 %, vodné +3,9 %, stočné +3,8 %. Elektřina −11,2 %, zemní plyn −4,8 %. Náklady vlastnického bydlení (imputované nájemné) +5,4 %. Průměrná míra inflace za 12 měsíců 2,0 %. (zdroj: ČSÚ, Indexy spotřebitelských cen – srpen 2026)
• Novela stavebního zákona: Sněmovna 9. 9. 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu poměrem 104 : 53; zákon míří k podpisu prezidentovi. Obsah mimo jiné: centralizovaná soustava státních stavebních úřadů, jedno sloučené řízení, odvolací orgán nesmí věc vracet k novému projednání, krajská města mohou vydávat vlastní stavební předpisy, územní plánování v samostatné působnosti obcí a krajů, stavby pro hromadné bydlení od 10 000 m² podlahové plochy jako vyhrazené stavby ve veřejném zájmu, výjimka umožňující zachovat nelegální stavby. (zdroj: ČTK / ČeskéNoviny.cz, 9. 9. 2026) Postoj Hospodářské komory (Zdeněk Zajíček). (zdroj: Hypoindex.cz, 11. 9. 2026) Výklad MMR k výhradám senátorů (mj. fikce souhlasu). (zdroj: MMR, 8. 9. 2026)
• Summit dostupného bydlení, 9. 9. 2026: dostupnost bydlení je největším problémem pro 49 % lidí v ČR (v Praze 54 %); druhé zdravotnictví a sociální služby 18 %. Od státu lidé očekávají víc veřejných nájemních bytů (49 %), zvýhodněné půjčky pro mladé (48 %) a rychlejší povolování (42 %). Průzkum zadala společnost Central Group. Češi drží investiční byty v hodnotě zhruba 3,5 bilionu Kč, asi třetinu úspor (Pavel Kliment, KPMG). Náklady neefektivního povolování odhadla vládní zmocněnkyně Hana Landová na 2 až 4 tisíce Kč ročně na každého občana. (zdroj: Hypoindex.cz, 10. 9. 2026)
• ČNB, proticyklická kapitálová rezerva (10. 9. 2026): sazba ponechána na 1,5 %; úvěrová aktivita domácností zůstala v 1. pololetí 2026 vysoká, pravděpodobnost dalšího zvýšení rezervy podle bankovní rady vzrostla. Příští rozhodnutí v listopadu 2026. (zdroj: ČNB)

Poznámka na okraj: Finanční správa minulý týden nevydala žádnou tiskovou zprávu týkající se nemovitostí a mezi rozhodnutími Ústavního soudu nebylo nic k nemovitostem, nájmům ani katastru. Novinky MMR se týkaly evropských fondů a přeshraniční spolupráce, jižní Moravy ani bydlení přímo ne.

Díky za přečtení. Za týden zase nad tím, co trh přinese.

— Pavel Maloušek, Realiťák Brno