Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne. Tentokrát se točí skoro všechno kolem dvou věcí: hypoteční sazby jsou nejvýš za dva roky a ceny bytů v Brně se čím dál víc odtrhávají od Prahy — jenže jiným směrem, než by člověk čekal. A do toho se u nás na Kamenném vrchu kopla do země největší družstevní stavba v novodobé historii Česka.
Jako vždycky lidsky a bez strašení. Tvrdá čísla i odkazy na zdroje najdete na konci článku.
Hypoteční sazby v září 2026: padla hranice šesti procent
Bylo to jen otázkou času a tenhle týden se to stalo. Komerční banka jako první banka v Česku přehoupla u pětileté fixace šest procent — konkrétně na 6,04 %. Průměrná nabídková sazba se vyšplhala na 5,51 %, což je nejvýš za poslední dva roky.
Co mě na tom ale zajímá víc než ten psychologický milník: rozdíly mezi bankami se roztahují. Zatímco jedny banky v září zdražily, jiné šly proti proudu a sazby snížily. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou u pětileté fixace je teď skoro 1,2 procentního bodu. To už nejsou drobné.
Na osmimilionové hypotéce znamená rozdíl jednoho procentního bodu ve splátce zhruba tolik, kolik byste ušetřili tvrdým smlouváním o ceně bytu o několik set tisíc. Jenže vyjednat lepší sazbu je o jednu schůzku — usmlouvat půl milionu z ceny bytu bývá podstatně těžší. Než začnete chodit po prohlídkách, obejděte nejdřív tři banky.
Co to znamená pro kupující
Nepanikařte a nekupujte „honem, než to bude horší". Zdražování je zatím pozvolné a hlavně nerovnoměrné — právě proto se vyplatí porovnávat. A nezapomeňte, že fixace není doživotí: když berete hypotéku v dražším období, dává smysl uvažovat o kratší fixaci, abyste se za pár let mohli přeložit jinam.
Co to znamená pro prodávající
Zajímavé je, že dražší hypotéky zatím poptávku nesrazily. Podle zářijového průzkumu mezi kupujícími novostaveb pořád přes 80 % lidí financuje nákup úvěrem a jen zhruba desetina až sedmina platí z vlastního. Kupující se navíc rozhodují rychle — typicky po jedné až dvou prohlídkách a do dvou týdnů.
Čtěte to takhle: kdo dnes chodí na prohlídky, je většinou rozhodnutý a předschválený. Nemusíte se bát, že vám sazby seberou zájemce. Ale ti zájemci mají spočítáno do koruny, kolik unesou — a přepálená cena je odfiltruje dřív, než vám zavolají.
Ceny bytů v Brně: Praha prolomila 150 tisíc za metr
Nová analýza starších bytů z dat katastru nemovitostí přinesla čísla, která se u nás v Brně čtou se smíšenými pocity. V Praze přesáhla průměrná cena staršího bytu 150 tisíc korun za metr, zatímco v Brně se pohybuje mezi 115 a 120 tisíci. Zbytek republiky je někde kolem 60–65 tisíc.
Brno je tedy pořád jasně druhé nejdražší město v zemi a od zbytku Česka je propastně daleko — ale od Prahy se zase o kus vzdálilo. A přibyl ještě jeden signál: zatímco v celé ČR počty prodejů starších bytů letos rostly, v Brně naopak zhruba o desetinu klesly.
Méně prodejů automaticky neznamená levnější byty. Znamená to hlavně, že trh je pomalejší — kupující si dávají načas, vybírají a víc počítají. Když prodáváte, počítejte letos s delší dobou prodeje než před dvěma lety a nenechte se tím vykolejit.
Pro kupující v Brně je to naopak nejlepší zpráva za dlouhou dobu: méně prodejů při stabilní nabídce znamená víc prostoru na vyjednávání. Zvlášť u bytů, které visí v inzerci delší dobu.
Nejste si jistí, na kolik by se dnes reálně prodal váš byt? Rád vám udělám odhad podle skutečných prodejů ve vaší lokalitě, ne podle nabídkových cen z portálů.
Družstevní byty v Brně: na Kamenném vrchu se začalo stavět
A teď to nejlepší z domácí kuchyně. Ve čtvrtek 24. září se v Novém Lískovci symbolicky zahájila výstavba projektu Kamenný vrch II — a je to na české poměry událost. Vznikne tam 353 bytů, z toho 280 družstevních, zbytek budou nájemní byty města Brna a městské části. Banka na to družstvu půjčila 1,71 miliardy korun, celá investice přesáhne 2,2 miliardy. Hotovo má být do roku 2030.
Jde o největší municipální projekt družstevního bydlení v novodobé historii Česka. Model je jednoduchý: byty staví bytové družstvo, jehož členové skládají vklady, a zbytek dofinancuje úvěr. Nekupujete si tedy byt do osobního vlastnictví, ale podíl v družstvu s právem nájmu.
Proč je to důležité, i když do toho projektu nejdete
Tři sta padesát bytů samo o sobě brněnský trh nepřeklopí — a do roku 2030 je daleko. Ale je to signál: město hledá cestu, jak dodat byty lidem, kteří na běžnou hypotéku nedosáhnou, a našlo model, který banky ochotně financují. Jestli to vyjde, budou následovat další projekty. Pro Brno, kde je nedostatek nové výstavby hlavním důvodem vysokých cen, je to dobrá zpráva.
💡 Tip týdne: Jestli sháníte bydlení v Brně a hypotéka je na hraně, nezapomeňte na družstevní byty. Typicky potřebujete nižší vstupní vklad než na akontaci u hypotéky a splátka bývá nižší. Daň za to je menší flexibilita — převod podílu i pronájem podléhají souhlasu družstva a financování má svá pravidla. Než podepíšete, projděte si stanovy družstva, ne jen ceník.
Nové normativní nájemné od 1. října 2026
Ještě jedna praktická drobnost pro majitele, kteří pronajímají. Od 1. října do konce roku 2026 platí nové částky normativního nájemného — to je strop, do kterého se nájemné započítává do dávky státní sociální pomoci na bydlení. Pro Brno-město jde o 11 331 Kč u jednočlenné domácnosti až 15 710 Kč u pětičlenné a větší; pro zranitelné domácnosti jsou částky vyšší.
Pokud pronajímáte nájemníkovi, který na dávku dosáhne, je dobré tuhle hranici znát — nájemné nad ni si už bude doplácet ze svého, což zvyšuje riziko nedoplatků. Přesná čísla pro váš okres a odkaz na předpis najdete níže.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Hypoteční sazby (k 24. 9. 2026)
- Průměrná nabídková sazba (Swiss Life Hypoindex): 5,51 % — nejvýše za dva roky, od března +0,62 procentního bodu.
- Pětiletá fixace: Komerční banka 6,04 % (první banka nad 6 %), ČSOB/Hypoteční banka 5,99 %, mBank 5,79 %, Česká spořitelna / Partners Banka / Raiffeisenbank 5,59 %, UniCredit Bank 5,49 %, Moneta Money Bank 4,89 %, Fio banka 4,88 %.
- Tříletá fixace: Komerční banka 5,69 %, ČSOB / mBank 5,59 %, Česká spořitelna 5,39 %, Raiffeisenbank 5,34 %, Partners Banka 5,29 %, Air Bank / UniCredit Bank 5,09 %, Moneta Money Bank 4,79 %, Fio banka 4,78 %.
- V září snížily sazby Moneta Money Bank (−0,20 p. b. u všech fixací), UniCredit Bank (−0,10 p. b. u tříleté a pětileté) a Partners Banka (−0,10 p. b. u jednoleté).
- Zdroj: Hypoindex.cz — přehled aktuálních sazeb hypoték
Chování kupujících
- Přes 80 % kupujících financuje nákup hypotékou, 10–15 % platí z vlastních peněz.
- Typický kupující potřebuje 1–2 prohlídky a rozhodne se do 1–2 týdnů.
- Zdroj: průzkum developera MS-INVEST, viz Hypoindex.cz
Ceny a prodeje starších bytů (leden–červenec 2026, data katastru nemovitostí)
- Praha: přes 150 000 Kč/m²; Brno: 115 000–120 000 Kč/m²; ostatní kraje: 60 000–65 000 Kč/m².
- Celkem v ČR 28 571 prodaných starších bytů, meziročně +3 % (proti roku 2024 +20 %).
- Počty prodejů: Praha stagnace, Brno −11 %, zbytek ČR +5 %.
- Průměrná prodejní cena v červenci 5 130 000 Kč (historické maximum), medián 4 300 000 Kč.
- Zdroj: analýza MAXIMA REALITY z dat katastru nemovitostí, viz Hypoindex.cz
Kamenný vrch II, Brno – Nový Lískovec
- Celkem 353 bytů: 280 družstevních, 54 nájemních bytů města Brna, 19 nájemních bytů městské části Brno – Nový Lískovec.
- Úvěr ČSOB bytovému družstvu 1,71 mld. Kč, celková investice přes 2,2 mld. Kč (stavební práce 2,099 mld. Kč bez DPH). Zhotovitel: sdružení STRABAG a SYNER.
- Zahájení výstavby 24. 9. 2026, dokončení plánováno do roku 2030.
- Zdroj: Hypoindex.cz
Normativní nájemné pro období 1. 10. – 31. 12. 2026 (Brno-město)
- Běžná domácnost podle počtu členů: 11 331 / 13 548 / 15 100 / 15 710 / 15 710 Kč.
- Domácnost, jejíž všichni členové jsou zranitelnými osobami: 14 910 / 17 270 / 19 230 / 20 370 / 20 370 Kč.
- Pro srovnání Brno-venkov (běžná domácnost): 9 148 / 12 840 / 14 600 / 15 552 / 15 745 Kč.
- Zdroj: Sdělení MPSV č. 169/2026 Sb.
Držte se, ať máte pěkný týden. Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej, koupi nebo jen chtěli vědět, na čem jste s cenou, ozvěte se mi — první konzultace je vždycky zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
Pavel Maloušek, Realiťák Brno