Hypotéky a ceny bytů v Brně – realitní týden 26. 10. 2026

Vítejte u dalšího Realitního týdne. Minulý týden se nesl ve znamení jednoho slova: zdražování. Hypotéky v říjnu zase podražily a ekonomové čekají, že to není konec. Ceny bytů v Brně mezitím za rok vyskočily o necelou desetinu — jenže inzerátů na jižní Moravě přibývá a kupujících s hypotékou je čím dál méně.

K tomu novela, která mění pravidla pro „vracení úroků" z úvěrů, a jeden prosincový trik s katastrem, o kterém většina prodávajících neví. Tvrdá čísla najdete na konci článku.

Hypoteční sazby v říjnu 2026: šestka na dohled

Většina bank v říjnu znovu zvedla sazby. Nejvíc to odnesly tříleté a pětileté fixace. Komerční banka má pětiletku už nad šesti procenty, ČSOB těsně pod tím. Na druhém konci žebříčku drží Fio banka a Moneta sazby pod pěti procenty. Česká spořitelna, Fio a mBank v říjnu nezměnily nic.

Výhled? Nic veselého. Sazby, ze kterých banky hypotéky financují, vyskočily od začátku konfliktu na Blízkém východě zhruba o procentní bod a půl. Banky to kvůli konkurenci zatím nepřenesly do nabídek celé. Podle hlavního ekonoma Patria Finance se proto průměrná nová hypotéka bude blížit šesti procentům. Tam jsme byli naposledy v letech 2022–2023, kdy se trh citelně ochladil.

Co to znamená pro kupující

• Banku vybírejte, nebrečte nad sazbou. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou je dnes přes procentní bod. Na běžné hypotéce jde o tisíce korun měsíčně.
• Hlídejte si platnost nabídky. Když máte schválenou hypotéku a sazba je garantovaná, nenechávejte podpis smlouvy na „až po Vánocích".
• Čekat na zlevnění bytů moc nedává smysl. Stejný ekonom pokles cen nečeká, jen pomalejší růst. A vyšší sazba vám může sebrat víc, než by ušetřila sleva.

Co to znamená pro prodávající

Každá desetina procenta na sazbě znamená kupujícího, kterému banka půjčí o něco méně. Váš byt neprodává inzerát, ale to, co projde bankovním odhadem a rozpočtem kupujícího. Kdo teď nacení „s rezervou na smlouvání", riskuje, že se mu neozve nikdo.

Ceny bytů v Brně ve 3. čtvrtletí 2026: +9 % a víc inzerátů

Čerstvá data Videobydlení.cz říkají, že starší byty v Brně zdražily za rok o 9 %. Brno tak drží druhou nejvyšší cenovou hladinu v republice hned po Praze. Rychleji ale zdražují dostupnější města — Ostrava nebo Ústí nad Labem — kam se přesouvají lidé, kterým velká města nevycházejí.

Důležitější je ale druhá věc. Podle Sreality.cz se nabídkové ceny bytů od jara prakticky nehýbou. A v Jihomoravském kraji výrazně přibývá nových i aktivních inzerátů — stejně jako v Praze, na Ostravsku, Olomoucku a Zlínsku. Videobydlení k tomu hlásí, že od září ve větších krajských městech znatelně opadl zájem o velké byty 3+1 a 4+1.

Co to znamená pro prodávající v Brně

• Malé byty jdou dál dobře. Garsonky a dvoupokojáky si najdou kupce i s dražší hypotékou.
• Velký byt prodáváte do slabší poptávky. U třípokojových a větších bytů počítejte s delším prodejem a s tím, že kupující bude jednat.
• Víc inzerátů = víc srovnání. Kupující dnes vidí vedle vašeho bytu pět dalších. Rozhoduje stav, fotky a hlavně cena podle skutečných prodejů, ne podle sousedních inzerátů.

Chcete vědět, kolik váš byt v Brně dnes reálně udělá? Spočítám vám to podle prodejů v okolí, ne podle přání.

Co to znamená pro kupující

Poprvé po dlouhé době máte z čeho vybírat. U větších bytů a u bytů, které visí na inzerci déle, se dá smlouvat. Jen pozor: ceny v Brně dál rostou, jen pomaleji. Nečekejte výprodej.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru: konec „vracení úroků" u splacených hypoték

Sněmovna schválila novelu, která mění jednu věc, o které jste možná slyšeli z reklam typu „vrátíme vám úroky". Dosud mohl člověk, kterému banka špatně posoudila schopnost splácet, dosáhnout neplatnosti smlouvy — a vrátit jen jistinu bez úroků. Někdo to zkoušel i u úvěrů, které bez problémů splatil.

Nově zákon počítá s tím, že kdo hypotéku řádně splácel aspoň rok a půl, schopen splácet byl. Kdo opravdu na úvěr neměl a banka to přehlédla, je chráněný dál — jen to bude muset u soudu doložit. Novela ještě musí projít Senátem.

Pro kupující s hypotékou: v praxi se pro vás nic nemění. Splácejte, jak máte. Jen počítejte s tím, že nabídky „vymůžeme vám zpět úroky z hypotéky" budou čím dál méně reálné.

Krátce: Sbírka zákonů, katastr a stavební úřady

• Ve Sbírce zákonů vyšla novela vyhlášky o digitální technické mapě kraje, platí od 18. listopadu. Jde o technickou agendu úřadů a správců sítí — pro prodej ani koupi bytu nic nemění.
• Ministerstvo pro místní rozvoj ohlásilo plánované odstávky systémů stavební správy a územního plánování. Řešíte stavební řízení? Počítejte s tím, že se může na pár dní zadrhnout.
• Od Finanční správy, ČNB ani Ústavního soudu minulý týden nepřišlo nic, co by se přímo týkalo prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitostí. O základní sazbě bude ČNB rozhodovat v listopadu.

Prodej bytu na konci roku: kdo platí daň z nemovitosti za příští rok?

💡 Zajímavost týdne. Telefonát z minulého týdne. Paní prodává byt v Žabovřeskách, kupec je domluvený, podpis v prosinci. „Mám za ten byt platit daň z nemovitosti ještě za příští rok, když ho v lednu už mít nebudu?"

Záleží na jednom dni. Daň z nemovitosti platí ten, kdo je vlastníkem k Novému roku. Celou, za celý rok. Žádné dělení podle měsíců.

A teď to „ty kráso". Katastr zapisuje nového vlastníka klidně až v lednu. Rozhodující ale není den zápisu. Rozhodující je den, kdy na katastr dorazí návrh na vklad. Když dorazí v prosinci, kupující je vlastníkem už od toho dne — i když se v katastru objeví až po Novém roce.

Takže: návrh na katastru před Silvestrem = daň za příští rok platí kupující. Návrh po Novém roce = platíte ji vy. Za byt, který už vám skoro nepatří.

Rozdíl je pár dní a jedna obálka. Obvykle to nejsou desítky tisíc, ale zbytečně vyhozené peníze to jsou.

Co s tím: Prodáváte na konci roku? Domluvte si s kupujícím a s advokátem nebo bankou, aby návrh na vklad dorazil na katastr ještě před koncem prosince. Ohlídejte si to dřív, než se termín ztratí mezi vánočními večírky.

Pro lidi, co mají rádi čísla

Hypoteční sazby bank v říjnu 2026 (minimální nabídkové sazby k 23. 10. 2026)

• Nejnižší: fixace 1 rok Moneta 4,69 %, fixace 3 roky Fio banka 4,78 %, fixace 5 let Fio banka 4,88 %.
• Nejvyšší pětiletá fixace: Komerční banka 6,29 % (z 6,04 %), ČSOB 6,19 % (z 5,99 %).
• Komerční banka u tříleté fixace 5,94 % (z 5,69 %); Partners Banka u tříleté fixace 5,69 % (z 5,29 %, tj. +0,40 p. b.).
• Beze změny: Česká spořitelna, Fio banka, mBank.
• Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší pětiletou fixací: 1,41 procentního bodu.
• Vlastní modelový výpočet: hypotéka 5 mil. Kč na 30 let vychází při 4,88 % zhruba na 26 480 Kč měsíčně, při 6,29 % zhruba na 30 920 Kč — rozdíl asi 4 440 Kč měsíčně.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Přehled aktuálních sazeb hypoték

Výhled hypotečních sazeb (Dominik Rusinko, hlavní ekonom Patria Finance)

• Tříletá korunová swapová sazba vzrostla od začátku konfliktu na Blízkém východě asi o 1,5 p. b. na zhruba 4,9 %.
• Při udržení tržních sazeb se průměrná sazba nových hypoték bude blížit 6 % (naposledy v letech 2022–2023).
• Pokles cen nemovitostí autor nečeká, zvolnění růstu ano. Zmiňuje i zpřísnění limitů ČNB pro investiční hypotéky a rostoucí výstavbu mj. v Brně.
• Očekávání: ČNB v listopadu zvýší základní sazbu na 4,0 % (dnes 3,75 %, ponechána 17. 9. 2026). Jde o prognózu ekonoma, ne o rozhodnutí ČNB.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Blíží se ještě dražší hypotéky

Ceny starších bytů, 3. čtvrtletí 2026 (Videobydlení.cz)

• Brno: 126 358 Kč/m², meziročně +9 %. Modelový byt 80 m² tak vychází zhruba na 10,1 mil. Kč (vlastní přepočet).
• Praha: 159 820 Kč/m² (+6 %); Ústí nad Labem: 51 346 Kč/m² (+16 %, mezičtvrtletně −4 %); Ostrava +14 %.
• Medián ČR: meziročně něco přes +10 %.
• Poptávka po bytech 3+1 a 4+1 ve větších krajských městech od září meziročně asi o 15 % nižší.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Byty v regionech dohánějí Prahu tempem růstu

Nabídkové ceny bytů, 3. čtvrtletí 2026 (Sreality.cz)

• Průměrná nabídková cena v ČR 91 643 Kč/m², meziročně +9 % (ve 2. čtvrtletí +13,3 %).
• Nejvíc zdražily kraj Vysočina, Středočeský a Ústecký kraj (asi +13 %), nejméně Praha (+5 %).
• Nabídkové ceny vrcholily na jaře 2026 a od té doby se prakticky nemění.
• Výrazný růst počtu aktivních i nových inzerátů: Praha, Jihomoravský, Moravskoslezský, Olomoucký a Zlínský kraj. Samostatná čísla za Jihomoravský kraj zdroj neuvádí.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Růst nabídkových cen bytů zpomaluje

Novela zákona o spotřebitelském úvěru (schválena Poslaneckou sněmovnou)

• Vyvratitelná právní domněnka úvěruschopnosti: u spotřebitelských úvěrů při řádném splacení, u hypoték při řádném a včasném splácení alespoň 18 měsíců.
• Domněnku lze u soudu vyvrátit; ochrana spotřebitelů, kteří úvěr objektivně splácet nemohli, zůstává.
• Novela míří do Senátu; ve Sbírce zákonů zatím nevyšla.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Splacený úvěr už nemusí znamenat vrácení úroků

Daň z nemovitých věcí při prodeji na konci roku (Zajímavost týdne)

• Poplatníkem daně z nemovitých věcí je vlastník podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období (zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí).
• Právní účinky vkladu do katastru nastávají ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu (zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon).
• Pokud je návrh podán v prosinci a vklad zapsán až v lednu, podává nový vlastník přiznání nejpozději do konce třetího měsíce po měsíci, ve kterém byl vklad zapsán.
• Zdroje: Finanční správa — Daň z nemovitých věcí, zákon o dani z nemovitých věcí, katastrální zákon

Legislativa a úřady

• Vyhláška č. 193/2026 Sb., kterou se mění vyhláška č. 393/2020 Sb., o digitální technické mapě kraje; účinnost 18. 11. 2026. Zdroj: zakonyprolidi.cz
• MMR: Plánované odstávky systémů stavební správy a územního plánování (22. 10. 2026).

---

Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej, koupi, nebo jen chtěli vědět, jestli se vám prodej ještě letos vyplatí, ozvěte se mi. První konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.

Pavel Maloušek, Realiťák Brno