Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se na trhu s bydlením a hypotékami stalo za posledních sedm dní. Cílem je dát vám srozumitelný přehled bez strašení a bez záplavy tabulek: co se změnilo a co z toho plyne konkrétně pro vás tady v Brně a na jižní Moravě. A kdo má rád tvrdá čísla, najde je pěkně pohromadě na konci článku.
Tenhle týden se točil kolem čtyř věcí — stavebních pozemků, cen bytů, novostaveb a hypoték. Pojďme na to lidsky.
Ceny stavebních pozemků v Brně a okolí
Nová data ukázala, jak moc za poslední dekádu zdražila půda pod bydlením — a Brněnsko je v tom na špici. Brno-město patří k nejdražším okresům v celé zemi, hned za Prahou, a i v okresech kolem (Znojmo, Žďár nad Sázavou) ceny pozemků rostou jedním z nejrychlejších temp v republice. Zároveň se dramaticky zkrátila doba, po kterou pozemek leží v inzerci — z čísel je vidět, že dobré parcely mizí čím dál rychleji.
Co to znamená pro kupující: pokud sníte o stavbě rodinného domu na Brněnsku, počítejte s tím, že samotný pozemek je dnes velká položka a levněji už asi nebude. Vyplatí se hledat i o kousek dál od města — rozdíly mezi okresy jsou obrovské a pár kilometrů může znamenat výrazně jinou cenu za metr.
Co to znamená pro prodávající: máte-li stavební pozemek v žádané lokalitě, držíte v ruce nedostatkové zboží. To ale neznamená prodat naslepo — o výsledné ceně rozhoduje napojení na sítě, územní plán a reálná zastavitelnost. Férově nastavená cena a dobrá příprava prodeje udělají větší službu než optimistické číslo „od oka".
Ceny bytů v Brně a jižní Moravě: růst zpomaluje
Ceny starších bytů dál rostou, ale už mírnějším tempem než v předchozích čtvrtletích. Trh se přesouvá z režimu „všechno letí nahoru" do klidnějšího tempa, kde zase víc záleží na konkrétní nemovitosti — na lokalitě, stavu a tom, jak je připravená k prodeji. Poptávka přitom drží dál a pěkné byty v žádaných částech Brna mizí z nabídky rychle.
Co to znamená pro prodávající: pomalejší růst cen není zlevňování. V žádaných lokalitách — kam Brno a jižní Morava dlouhodobě patří — drží dobře připravené byty cenu i rychlost prodeje. A právě tady se ukazuje hodnota prezentace: kvalitně nafocený byt s reálně nastavenou cenou se prodá rychleji a za lepších podmínek než ten jen „hozený na inzertní web".
Co to znamená pro kupující: samo se nic výrazně nezlevní, takže na velký pokles cen nespoléhejte. Vyplatí se být připravený — mít předjednanou hypotéku a jasnou představu o férové ceně — abyste mohli jednat hned, jakmile se objeví ta správná nemovitost.
Rychlý prodej u sousedů neznamená „prodá se samo za cokoliv". Přemrštěná cena odradí i na rozpáleném trhu — inzerát zestárne a skončí zlevňováním. Vsaďte radši na správně nastavenou cenu hned od začátku.
Novostavby v Brně: prodeje vyskočily meziročně o 40 %
Zajímavý pohled přinesla data o trhu s novými byty. Ve druhém čtvrtletí 2026 se v Brně prodalo 416 nových jednotek — meziročně o 40 % víc. A není to tím, že by developeři konečně vyprodávali sklady: nabídka se současně rozšířila o 85 % na 2 551 bytů. Víc bytů v prodeji i víc uzavřených obchodů by člověk čekal, že cenu spíš přibrzdí — jenže opak je pravdou. Průměrná nabídková cena vystoupala na rekordních 158 600 Kč/m². Roste nabídka, rostou prodeje, a přesto se novostavby prodávají dráž než kdy dřív.
Co to znamená pro kupující: u novostaveb v Brně nespoléhejte na to, že větší nabídka automaticky srazí ceny — zatím se to neděje. Poptávka po novém bydlení je silná a dobré projekty se prodávají svižně. Vyplatí se mít předjednanou hypotéku a jasno v rozpočtu, abyste mohli jednat, až se objeví ta správná jednotka. A pořád platí, že o kus dál od centra nebo v starším bytě dostanete za stejné peníze výrazně víc metrů.
Co to znamená pro prodávající: rekordní ceny novostaveb táhnou nahoru i vnímání hodnoty starších bytů v okolí — kupující, kteří na nový byt nedosáhnou, se přesouvají na sekundární trh. Máte-li dobře udržovaný byt v žádané lokalitě, srovnání s cenami novostaveb hraje ve váš prospěch. I tak ale rozhoduje poctivá prezentace a reálně nastavená cena, ne jen odkaz na developerský ceník.
Hypoteční sazby v létě 2026: banky zdražují
Léto letos sazbám nefandí. Část bank v červenci znovu přisadila a hypotéky u nich zdražily — komentáře mluví rovnou o „přehřívání" trhu. Není to plošný obrat, mezi bankami jsou dnes v sazbách znatelné rozdíly, ale ten letní směr míří spíš vzhůru.
Co to znamená pro kupující: rozdíly mezi bankami se prohlubují, a na dvacet let dopředu se z nich stanou statisíce korun. Nespoléhejte na sazbu „své" banky — vyplatí se porovnat víc nabídek a počítat i s poplatky a pojištěním, ne jen s inzerovaným číslem.
Co to znamená pro prodávající: kupující mají hypotéku o něco dražší, takže víc počítají a zbytečně nepřeplácejí. Reálně nastavená cena a poctivá prezentace teď rozhodují víc než před rokem.
Jestli vám do roka končí fixace, začněte refixaci řešit s předstihem, ne až týden předem. A než něco podepíšete, nechte si porovnat aspoň tři banky — o tom, kolik nakonec zaplatíte, rozhodují celkové náklady, ne první číslo v reklamě.
💡 Tip týdne
Jestli zvažujete koupi nebo prodej v příštích měsících, udělejte si teď v klidu dvě věci: zjistěte si reálnou představu o ceně své nemovitosti (ne podle nejdražšího inzerátu v ulici) a nechte si předběžně spočítat hypotéku. Až přijde ta správná příležitost, budete moct jednat rychle a z pozice síly — a to na dnešním trhu rozhoduje.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Stavební pozemky za deset let výrazně zdražily. Podle přehledu Hypoindexu vzrostla průměrná cena pozemku pro bydlení v ČR z 814 Kč/m² (červen 2016) na 2 615 Kč/m² (červen 2026), tedy o 221 %. Doba, po kterou pozemek leží v inzerci, se meziročně zkrátila z 294 na 118 dní. Brno-město je s 10 717 Kč/m² druhým nejdražším okresem po Praze (20 380 Kč/m²). Na jižní Moravě rostly ceny nejrychleji na Znojemsku (+380 %, 2 079 Kč/m²) a Žďársku (+432 %, 2 458 Kč/m²). Nejlevnější zůstává Děčínsko (974 Kč/m²). (zdroj: Hypoindex.cz)
- Ceny starších bytů rostou pomaleji. Meziročně o 13,3 % ve 2. čtvrtletí 2026 — pořád svižně, ale tempo se oproti předchozím kvartálům zvolnilo. Národní průměr se pohyboval kolem 91 921 Kč/m². Nejrychleji rostl Pardubický kraj (+18 %), nejpomaleji Královéhradecký (+8 %). (zdroj: Hypoindex.cz)
- Prodeje nových bytů v Brně vyskočily o 40 %. Ve 2. čtvrtletí 2026 se v Brně prodalo 416 nových jednotek (meziročně +40 %), nabídka se přitom rozšířila o 85 % na 2 551 bytů. Průměrná nabídková cena přesto vystoupala na rekordních 158 600 Kč/m². (zdroj: Hypoindex.cz)
- Hypotéky v červenci zdražovaly. Podle přehledu Hypoindexu čtyři z deseti sledovaných bank v červenci citelně zvedly sazby (Moneta například u roční fixace o 0,6 procentního bodu). Nejníže se sazby pohybovaly kolem 4,58–4,68 % (Fio banka podle délky fixace). Šlo o dílčí zdražení, ne plošný obrat. (zdroj: Hypoindex.cz)
Poznámka: ČNB, Finanční správa ani MMR tento týden nepřinesly novou legislativu, která by se přímo dotýkala kupujících nebo prodávajících nemovitostí.
Díky, že čtete. Za týden se tu zase potkáme nad tím, co nového trh přinesl.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno