Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se na trhu s bydlením, nájmy a hypotékami stalo za posledních sedm dní. Bez strašení a bez záplavy tabulek: co se změnilo a co z toho plyne konkrétně pro vás tady v Brně a na jižní Moravě. A kdo má rád tvrdá čísla, najde je pohromadě na konci článku.
Tenhle týden se točil kolem tří věcí — výnosu investičních bytů, letní vlny zájmu o chaty a chalupy a nových pravidel podpory bydlení, která začnou platit od září. Pojďme na to lidsky.
Investiční byt v Brně: jaký výnos dnes reálně čeká
Koupit byt, pronajmout ho a nechat ho vydělávat — zní to jako jistota. Čerstvá analýza ale připomíná věc, kterou si spousta lidí uvědomí až po podpisu: hrubý výnos z inzerátu a to, co vám reálně zůstane, jsou dvě různá čísla. U dlouhodobého pronájmu v Praze se dnes čistý výnos pohybuje v průměru kolem 2 % ročně z pořizovací ceny — po odečtení oprav, fondu, prázdných měsíců i rizika neplatičů. Zkušení pronajímatelé se dostanou k nějakým 3 %, u krátkodobých pronájmů to bývá kolem 4 % (ale s výrazně vyšší prací a starostmi).
Co to znamená pro kupující a investory: i v Brně platí stejný princip — hrubé číslo vypadá lákavě, ale reálný čistý výnos je po odečtení nákladů výrazně nižší. Pokud kupujete byt „na investici", počítejte s pravdivými náklady, ne jen s nájmem minus splátka. Hlavní výnos u nás dlouhodobě dělá růst hodnoty nemovitosti, ne měsíční nájem — a to je běh na delší trať, ne rychlý výdělek.
Co to znamená pro prodávající: kupující-investoři dnes počítají opatrněji než před pár lety. Byt s dobrou dispozicí, nízkými náklady na provoz a v lokalitě, kde se dobře pronajímá, má u nich navrch. Právě to je potřeba v prodeji umět ukázat.
Nenechte se zlákat „hrubým výnosem" v inzerátu. Do reálného počtu patří daň, pojištění, příspěvky do fondu oprav, náklady na údržbu i měsíce, kdy je byt prázdný. Teprve pak uvidíte, co vám doopravdy zůstane.
Chaty a chalupy: léto láká, jižní Morava jde proti proudu
S létem tradičně ožívá trh s rekreací a letos výrazně. Za první pololetí se v Česku prodalo přes 1 700 chat a chalup, meziročně o poznání víc. Zajímavé je, jak jinak se přitom chová jižní Morava: prodalo se tu chat víc než loni, ale průměrná cena naopak klesla. Pro srovnání sousední Vysočina zdražila. Rekreační trh zkrátka není jeden — hodně záleží na kraji i konkrétní nemovitosti.
Co to znamená pro kupující: jestli sníte o chalupě na Moravě nebo na Vysočině, letos máte slušný výběr a na jižní Moravě dokonce příznivější ceny než loni. Pozor ale na skryté náklady rekreačních objektů — stav střechy, studna, přístupová cesta, topení. Ty rozhodnou o tom, jestli je „levná" chalupa opravdu levná.
Co to znamená pro prodávající: zájem je reálně vysoký, ale kupující porovnávají a nepřeplácejí. Poctivě připravená a férově naceněná chalupa se v sezoně prodá dobře; přemrštěná cena „protože je léto" ji naopak nechá viset v inzerci.
Podpora bydlení: nová pravidla od září 2026
Do Sbírky zákonů přibyla novela zákona o podpoře bydlení (č. 129/2026 Sb.). Zjednodušuje a upřesňuje, jak se bude nová dávka na bydlení administrovat a kdo ji bude vyřizovat — větší roli dostává Úřad práce. Většina změn začne platit od 1. září 2026, část už den po vyhlášení a jeden bod až od ledna 2027. Není to revoluce v cenách ani hypotékách, ale je dobré o tom vědět, pokud vy nebo někdo blízký řešíte dávku na nájem.
Co to znamená pro nájemníky a pronajímatele: samotná pravidla, kdo má na podporu nárok, se zásadně nemění — jde hlavně o to, jak a kde se bude vyřizovat. Pokud podporu řešíte, ověřte si aktuální postup přímo na Úřadu práce, ať vás administrativní přesun nezaskočí. Tvrdá čísla a přesné odkazy najdete na konci článku.
💡 Tip týdne
Ať kupujete na bydlení, nebo na investici, počítejte s reálnými čísly. U investičního bytu si sečtěte všechny roční náklady (daň, pojištění, fond oprav, údržba, rezerva na prázdné měsíce) a teprve pak porovnejte s nájmem — uvidíte skutečný výnos, ne ten z reklamy. A než se rozhodnete, nechte si nezávisle posoudit cenu i nájemní potenciál konkrétní nemovitosti.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Investiční byty: reálný čistý výnos je nižší, než se čeká. U dlouhodobého pronájmu v Praze se čistý výnos pohybuje v průměru kolem 2 % z pořizovací ceny, zkušení pronajímatelé se dostanou k ~3 %, u krátkodobých pronájmů k ~4 %. Čistý výnos počítá s údržbou, fondem oprav, prázdnými měsíci i rizikem neplatičů. (zdroj: Hypoindex.cz, 3. 8. 2026)
- Chaty a chalupy: víc prodejů, jižní Morava proti proudu. Za 1. pololetí 2026 se v ČR prodalo přes 1 700 chat a chalup v celkové hodnotě přes 5,2 miliardy Kč, průměrná cena kolem 3 milionů Kč (meziročně +6 %, počet transakcí +41 %). V Jihomoravském kraji činila průměrná cena 2,5 mil. Kč a meziročně klesla o 15 % (přitom objem obchodů vzrostl o 18 %), zatímco Vysočina zdražila na 2,2 mil. Kč (+15 %). (zdroj: Hypoindex.cz, 31. 7. 2026)
- Nové byty v Praze lámou rekordy (pro srovnání). Ve 2. čtvrtletí 2026 se v Praze prodalo zhruba 1 950 nových bytů, průměrná nabídková cena vystoupala na 188 000 Kč/m², realizovaná na 182 845 Kč/m². Ukazuje to, jak silná je poptávka po novém bydlení i přes vysoké ceny. (zdroj: Hypoindex.cz, 29. 7. 2026)
- Novela zákona o podpoře bydlení (č. 129/2026 Sb.). Mění zákon č. 175/2025 Sb. o podpoře bydlení a upřesňuje administraci nové dávky na bydlení (větší role Úřadu práce). Účinnost od 1. září 2026, s výjimkou části třetí (den po vyhlášení) a čl. I bodu 72 (od 1. ledna 2027). (zdroj: Sbírka zákonů / Zákony pro lidi)
- Úrokové sazby ČNB (kontext). Dvoutýdenní repo sazba ČNB je 3,75 % (naposledy zvýšena 18. 6. 2026). Přímý dopad má na hypotéky přes ceny zdrojů bank. (zdroj: ČNB)
Poznámka: Finanční správa ani soudní judikatura tento týden nepřinesly novinku, která by se přímo dotýkala běžných kupujících nebo prodávajících nemovitostí.
Díky, že čtete. Za týden se tu zase potkáme nad tím, co nového trh přinesl.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno