Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se na trhu s bydlením a hypotékami stalo za posledních sedm dní. Jako vždy bez strašení a bez záplavy tabulek: co se změnilo a co z toho plyne konkrétně pro vás tady v Brně a na jižní Moravě. A kdo má rád tvrdá čísla, najde je pěkně pohromadě na konci článku.
Tenhle týden dorazila čtvrtletní data o cenách nemovitostí — a jsou zajímavá nejen tím, jak vysoko ceny jsou, ale hlavně tím, že se mění charakter trhu. K tomu jeden užitečný postřeh o hypotékách a jedna legislativní změna, která začne platit za dva týdny.
Ceny bytů v Brně: rekordy, ale mírnější tempo
Data za druhé čtvrtletí 2026 potvrzují, co na trhu vidím i v praxi: ceny jsou rekordně vysoko, ale tempo růstu zpomaluje. Byty jsou meziročně dráž o 11,3 %, mezičtvrtletně už ale „jen" o 2,4 %. To je pořád růst — jen podstatně klidnější než ten jarní.
Pro nás v Brně je klíčové jedno číslo: průměrné nabídkové ceny novostaveb tu atakují hranici 149 tisíc Kč za metr čtvereční. Praha je zhruba o čtvrtinu výš, ale Brno drží pevně druhou příčku a od pražských čísel se neodpoutává.
Mnohem důležitější než samotné procento je ale to, co se děje pod povrchem. Trh přestal růst plošně. Začíná být vybíravý — a to je nová situace pro každého, kdo prodává.
Konkrétně to znamená, že dobře připravená nemovitost v dobré lokalitě se prodá slušně a v rozumném čase (dnes se běžně bavíme o třech až čtyřech měsících). Nemovitost s vadou — špatná dispozice, energetický štítek, nevyřešené právní věci, přestřelená cena — zůstává viset. Ještě loni ji trh „utáhl" s sebou. Letos už ne.
Pokud plánujete prodej a v hlavě máte cenu, kterou soused dostal loni na jaře, počítejte s tím, že trh se mezitím posunul jinam. Ne nutně dolů — ale rozhodně k větší náročnosti kupujících.
Hypotéky v srpnu 2026: rozhoduje schvalování, ne sazebník
O tom, že hypotéky letos zdražují, jsem psal minulý týden. Tenhle týden k tomu přibyl postřeh, který mi přijde prakticky mnohem užitečnější než samotné číslo.
Zjednodušeně: největší rozdíly dnes nevznikají v sazebníku banky, ale při schvalování konkrétního úvěru. Banky čím dál víc pracují s individuálním oceněním — dívají se na to, jestli u nich máte aktivní účet, jak dokládáte příjem, zda si berete pojištění schopnosti splácet, jaký má nemovitost energetický štítek a jak vysoké procento ceny si půjčujete.
Důsledek je docela zásadní: dva lidé se stejnou částkou a stejnou nemovitostí můžou od stejné banky dostat jinou nabídku. Inzerovaná sazba je tedy dnes spíš orientační bod než konečné slovo — a dobře připravená žádost umí ušetřit reálné peníze.
Podpora bydlení se od 1. září 2026 mění
Do třetice něco z legislativy. Novela zákona o podpoře bydlení (zákon č. 129/2026 Sb.) nabývá účinnosti 1. září 2026, tedy za dva týdny.
Pro běžného člověka je nejpraktičtější tahle změna: agendu, kterou měla původně vyřizovat zvláštní kontaktní místa pro bydlení, přebírají obecní úřady obcí s rozšířenou působností. Jinými slovy — když budete řešit podporu v bydlení, půjdete na úřad, který už znáte, ne na nově zřizované pracoviště.
Novela zároveň upravuje pravidla pro evidenci bytů. Zákon má dělenou účinnost, takže ne všechno naskočí k 1. září najednou.
Menší metráž jako nová normalita
A ještě jeden trend, který stojí za zmínku, protože vysvětluje spoustu z toho výše. Podle čerstvého průzkumu považuje 31 % Čechů menší obytnou plochu u nových bytů a domů už dnes za realitu a dalších 28 % to čeká během pěti let. Dohromady s tím tedy počítá skoro šedesát procent lidí.
Není to jen rezignace. Při cenách kolem 149 tisíc Kč/m² je každý metr navíc citelná položka v rozpočtu — a chytře navržený menší byt může být lepší koupí než velký a nepraktický.
Co to znamená pro kupující a prodávající
Pro kupující: vyjednávací pozice se mírně zlepšuje, ale jen u nemovitostí, které mají nějaký problém. U dobrých bytů v Brně konkurence nezmizela. Zásadní radu mám ale k financování — neberte první nabídku hypotéky a neřiďte se jen inzerovanou sazbou. Připravte si podklady a projděte víc bank, protože právě tam se dnes rozhoduje o tom, kolik budete reálně platit.
Pro prodávající: rekordní ceny v grafech neznamenají, že se prodá cokoli za cokoli. Trh odměňuje připravenost — reálnou cenu, pořádnou prezentaci, vyřešené papíry. Přestřelená cena vás dnes stojí hlavně čas, a čím déle inzerát visí, tím hůř se pak cena obhajuje.
Tip týdne: Než dáte byt do inzerce, projděte si list vlastnictví a zkontrolujte, jestli na něm není něco, co jste už dávno považovali za vyřízené — staré zástavní právo, věcné břemeno, poznámka. Vyřídit to předem trvá týdny; vyřizovat to až ve chvíli, kdy máte kupujícího s hypotékou a termín, je zbytečný stres a nejčastější důvod, proč se obchody zdrží nebo rozpadnou.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Ceny bytů, 2. čtvrtletí 2026: meziročně +11,3 %, mezičtvrtletně +2,4 %. Novostavby v Praze se blíží 187 000 Kč/m², v Brně průměrné nabídkové ceny novostaveb atakují 149 000 Kč/m². Doba prodeje se dnes pohybuje kolem tří až čtyř měsíců. Komentář poskytl Martin Vašek, předseda představenstva a generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. (zdroj: Hypoindex.cz, 12. 8. 2026)
- Rodinné domy, 2. čtvrtletí 2026: meziročně +8,6 % (nejpomalejší růst na trhu), mezičtvrtletně +1,9 %; prodáno zhruba 8 000 domů. (zdroj: Hypoindex.cz, 12. 8. 2026)
- Stavební pozemky, 2. čtvrtletí 2026: meziročně +8,8 %, mezičtvrtletně +2,3 %, přičemž nabídka klesla o 9 %. Poptávka se soustředí na parcely do 800 m². (zdroj: Hypoindex.cz, 12. 8. 2026)
- Hypotéky — individuální oceňování. Swiss Life Hypoindex je v srpnu 2026 na 5,42 %, tedy o 0,53 p. b. výš než březnové minimum 4,89 % a o 0,10 p. b. nad červencem. Podle hypotečního analytika Jiřího Sýkory (Swiss Life Select) banky rozlišují sazbu podle aktivity na účtu, způsobu doložení příjmu, pojištění schopnosti splácet, energetické náročnosti nemovitosti a výše LTV — takže dva klienti se stejnou výší hypotéky můžou od téže banky dostat jinou nabídku. Dobře připravená žádost podle něj znamená úsporu v řádu desítek tisíc korun za celou dobu fixace. (zdroj: Hypoindex.cz, 11. 8. 2026)
- Zákon č. 129/2026 Sb., kterým se mění zákon č. 175/2025 Sb., o podpoře bydlení. Zákon ze dne 8. července 2026, platnost od 23. 7. 2026, účinnost od 1. 9. 2026 (předpis má dělenou účinnost). V § 10 odst. 1 písm. e) se slova „kontaktní místa pro bydlení" nahrazují slovy „obecní úřady obcí s rozšířenou působností"; novela dále upravuje ustanovení o evidenci bytů. (zdroj: Sbírka zákonů / Zákony pro lidi)
- Průzkum o metráži (Komerční banka): 31 % Čechů považuje menší obytnou plochu u nových bytů a domů za současnou realitu, dalších 28 % to očekává během pěti let. U generace Z 22 % vnímá multifunkční prostory jako každodenní realitu a 32 % čeká do pěti let rozšíření „mini-domů". (zdroj: Hypoindex.cz, 14. 8. 2026)
- Judikatura: Ústavní soud se ve věci sp. zn. III. ÚS 2786/24 zabýval posuzováním, zda je pozemek veřejným prostranstvím. Dřívější dohoda vlastníka pozemku s obcí je podle něj pouze jedním z důkazů, kterými se soud musí zabývat — sama o sobě charakter pozemku s konečnou platností neurčuje. (zdroj: Ústavní soud, souhrn nálezů za 32. týden 2026)
Poznámka: Česká národní banka minulý týden nezveřejnila žádné nové rozhodnutí o sazbách a Finanční správa nepřinesla novinku, která by se přímo dotýkala kupujících, prodávajících či pronajímatelů nemovitostí.
Díky, že čtete. Za týden se tu zase potkáme nad tím, co nového trh přinesl.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno