Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se za posledních sedm dní stalo s nájmy, cenami bytů a hypotékami tady u nás v Brně a na jižní Moravě. Jako vždycky lidsky a bez strašení. Kdo má rád tvrdá čísla, najde je pěkně pohromadě na konci článku.
Než se pustíme do čísel, jedna věc, která je dneska důležitější než sazby: zítra je prvního září. Všem novým školákům přeju hezký start — ať se první zvonění vydaří, ať je ve třídě někdo, s kým bude sranda, a ať se do školy těší i v listopadu, ne jenom zítra. A rodičům pevné nervy; ti to tenhle týden mají ze všech nejtěžší. 🎒
S prvním zářím ale nezačíná jen škola. Startuje i nejsilnější prodejní sezóna roku — a to je zpráva, kterou by měl slyšet každý, kdo si letos říká, že by možná prodal. K tomu se za posledních sedm dní přidalo pár čísel, která to podpírají.
Tenhle týden má jasného vítěze: Brno má nejrychleji rostoucí nájmy v republice. K tomu se přidalo další zdražování hypoték a jedno zjištění o nabídce bytů, které docela boří jednu školní poučku.
Nájmy v Brně vzrostly o 12 %, nejvíc ze všech českých měst
Začíná akademický rok a s ním každoroční hon na podnájmy. Letos ale s jedním rozdílem: v Brně nájemné meziročně vyskočilo o 12 % — nejvýrazněji ze všech sledovaných univerzitních měst. Aktuálně jsme na 447 Kč za metr čtvereční měsíčně.
Zajímavější než samotné číslo je srovnání s Prahou. Ta je pořád nejdražší (462 Kč/m²), jenže přidala jen 3,8 %. Rozdíl mezi Brnem a Prahou se tím smrskl na patnáct korun za metr. V praxi: za třicetimetrový byt zaplatíte v Brně kolem 13 410 Kč měsíčně, v Praze 13 860 Kč. Skoro nastejno.
Nečtu to jako „Brno je najednou drahé jako Praha". Čtu to tak, že Brno dohnalo Prahu v poptávce, ne v nabídce. Máme tu desítky tisíc studentů, silné IT a vývojové firmy a fakultní nemocnice — a k tomu město, které se plošně nerozrůstá tak rychle, jak by potřebovalo. Když poptávka roste rychleji než počet bytů, cena si najde cestu.
Pro srovnání: brněnské koleje vyjdou na 4 000–7 000 Kč za sdílený pokoj, u jednolůžkového je to 7 000–10 000 Kč měsíčně. Rozdíl proti soukromému nájmu je pořád citelný — proto je o koleje takový přetlak.
Studenti ale nejsou jediní, komu září míchá kartami — a tady chci vyvrátit jednu rozšířenou představu. Slýchám, že se na podzim trh ukládá k zimnímu spánku. Opak je pravda: září a říjen jsou z celého roku dva nejsilnější měsíce, co se realizovaných prodejů týče. Z mojí praxe je to naprosto spolehlivé. Lidé se vracejí z dovolených k rozhodnutím, která přes léto odložili, banky, advokáti i katastr jedou naplno a kupující, kteří celé léto váhali, chtějí mít věc uzavřenou do konce roku.
Se školou to přitom skoro nesouvisí. Nástupy dětí do nové školy se samozřejmě řeší, ale ty spadají do jarní vlny — do května a června, aby se rodina stihla přestěhovat přes prázdniny. Podzimní vlna je o něčem jiném: o rozhodnutích, která uzrála.
Takže pokud uvažujete o prodeji, teď je ta správná doba. Ne za měsíc, ne „až po Vánocích" — nejsilnější okno v roce se otevírá právě teď a trvá zhruba do konce října.
Máte v Brně byt a pronajímáte ho? Tohle je jediné období v roce, kdy máte na trhu opravdu silnou pozici — poptávka vrcholí v září. Neznamená to ale, že máte hnát cenu na maximum. Slušný nájemník, který u vás zůstane tři roky, vám vydělá víc než ten, který zaplatí o pět set víc a odejde po roce. Prázdný byt přes zimu spolehlivě sní celý ten „nadstandard".
Hypoteční sazby v srpnu 2026: zdražování pokračuje
Kdo doufal, že se hypotéky konečně zlomí dolů, má další měsíc smůlu. Srpen přinesl další kolo zdražování a u některých bank to nebylo málo — přidaly až 0,4 procentního bodu během jediného měsíce.
Průměrná nabídková sazba na tříletou fixaci vzrostla zhruba z 5,00 na 5,12 %, u pětileté z 5,22 na 5,33 %. Swiss Life Hypoindex, který měří reálně sjednané hypotéky, je na 5,42 %.
Rozptyl mezi bankami je ale obrovský — od 4,58 % u nejlevnější nabídky až po 5,99 %. To je na běžné hypotéce rozdíl v řádu stovek tisíc korun za dobu splácení. Obejít tři banky se dnes vyplatí víc než kdykoli za poslední dva roky.
A pak je tu věc, která se týká statisíců rodin: refixace. Kdo si bral hypotéku v letech 2020–2021 se sazbou kolem dvou procent, bude ji teď přepisovat na pětku. Podle odhadu ČNB bude v letech 2026 až 2028 každoročně končit fixace úvěrům v objemu zhruba 534 miliard korun. Není divu, že podíl refinancování už vyšplhal na 23,4 % trhu.
Konec fixace není administrativní formalita, kterou vyřídíte dopisem z banky týden předem. Začněte to řešit půl roku dopředu. Banka vám v prvním dopise skoro nikdy nenabídne to nejlepší, co umí — a když máte na stole nabídku konkurence, mluví se o tom podstatně jinak.
Víc nemovitostí na trhu, levnější bydlení ale nepřišlo
Tohle mě zaujalo nejvíc. Ze školy si pamatujeme: víc zboží na trhu = nižší cena. V českých nemovitostech to za posledních pět let neplatilo ani náhodou.
Nabídka se přitom rozšířila enormně. Bytů je v nabídce o 93,3 % víc než v roce 2021, rodinných domů o 147,2 %, stavebních pozemků dokonce o 266,9 %. A ceny bytů za tu dobu vzrostly o 39,8 % — z 70 491 na 98 530 Kč/m² (celorepublikový průměr).
Proč? Protože poptávka rostla rychleji než nabídka. A vidět je to i na rychlosti prodeje: byt se dnes prodá průměrně za 53 dní. V roce 2021 to bylo 99 dní, v roce 2023 dokonce 182 dní. Trh je rychlejší než před pěti lety, i když je na něm dvakrát tolik zboží.
Co to znamená pro kupující, prodávající a pronajímatele
Kupujete v Brně? Nečekejte, že vám nabídka bytů srazí cenu — pět let dat říká opak. Vaše páka není trh jako celek, ale konkrétní byt: jeho stav, energetická náročnost a to, jak dlouho už visí v inzerci.
Prodáváte, nebo o tom uvažujete? Tohle je vaše chvíle. Sešly se tři věci naráz: začíná nejsilnější prodejní okno v roce (září–říjen), byty se prodávají za 53 dní místo někdejších 99 a poptávka pořád přerůstá nabídku. Padesát tři dní je ovšem průměr, ne slib — platí pro nachystanou nemovitost za reálnou cenu. Přestřelená cena vás nestojí jen čas: po dvou zlevněních se kupující ptají, co je s tím bytem špatně. A hlavně — kdo to odloží „až po Vánocích", vymění nejsilnější měsíce roku za ty nejslabší.
Pronajímáte v Brně? Máte za sebou nejlepší rok z celé republiky. Berte to ale jako výsledek silné poptávky, ne jako nárok do budoucna — nájemní trh se po odeznění září zase zklidní (u prodejů je to naopak, ty jedou dál).
Končí vám fixace? Řešte to od dneška. Sazby v srpnu rostly, ne klesaly, a čekání na zázrak vás může stát tisíce měsíčně.
Krátce z legislativy
Od 1. září 2026 je účinná novela zákona o podpoře bydlení (č. 129/2026 Sb.). Je hlavně organizační — agendu podpory bydlení přebírá Úřad práce ČR a poradenství zajišťují obecní úřady obcí s rozšířenou působností; dosavadní „kontaktní místa pro bydlení" se ruší. Běžného prodeje ani nájmu se to nedotýká, ale kdo bude o podporu bydlení žádat, chodí nově jinam.
Stejným dnem začíná v Praze platit nový územní plán — první po víc než 25 letech, s kapacitou až 350 tisíc nových bytů. Brna se to přímo netýká, ale stojí za sledování: podle šetření Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí čekají odborníci viditelný dopad až za dva až osm let. Realitní změny územních plánů zkrátka nejsou sprint.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:
- Nájemné v univerzitních městech, srpen 2026 (Kč/m²/měsíc a meziroční změna): Praha 462 Kč/m² (+3,8 %), Brno 447 Kč/m² (+12,0 %), Hradec Králové 309 Kč/m² (+9,2 %), Pardubice 298 Kč/m² (+1,0 %), Plzeň 298 Kč/m² (+5,7 %), Zlín 281 Kč/m² (+1,4 %), Liberec 277 Kč/m² (0 %), České Budějovice 276 Kč/m² (+5,7 %), Olomouc 268 Kč/m² (−2,2 %), Ostrava 250 Kč/m² (+7,8 %), Jihlava 239 Kč/m² (+3,0 %), Ústí nad Labem 236 Kč/m² (+8,8 %). Orientační nájemné za byt 30 m²: Praha 13 860 Kč, Brno 13 410 Kč měsíčně. Koleje v Brně: sdílený pokoj 4 000–7 000 Kč, jednolůžkový 7 000–10 000 Kč měsíčně. Data REMAX Česko. (zdroj: Hypoindex.cz, 25. 8. 2026)
- Hypoteční sazby, srpen 2026: průměrná nabídková sazba u tříleté fixace z 5,00 na 5,12 %, u pětileté z 5,22 na 5,33 %, u jednoleté +0,06 p.b. Swiss Life Hypoindex 5,42 %. Nejnižší nabídkové sazby k 24. 8. 2026: Fio banka 4,58 % (3 roky), Moneta 4,79 % (1 rok), Air Bank a Raiffeisenbank 4,99 % (1 rok); nejvýše mBank 5,99 % (1 rok) a Komerční banka 5,74 % (5 let). Největší měsíční zdražení: Partners Banka +0,40 p.b. u pětileté fixace, ČSOB +0,30 p.b. u tří- i pětileté, Česká spořitelna +0,15 p.b. napříč fixacemi. (zdroj: Hypoindex.cz, 24. 8. 2026)
- Refixace 2026–2028: podle odhadu ČNB bude v těchto letech každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu 534 mld. Kč. Podíl refinancování na hypotečním trhu je 23,4 % oproti 20,6 % loni. Sazby se drží v pásmu zhruba 4,5–5 %. (zdroj: Hypoindex.cz, 26. 8. 2026)
- Nabídka vs. ceny, červenec 2021 → červenec 2026: počet nabízených bytů +93,3 % (z 15 379 na 29 734), rodinných domů +147,2 %, stavebních pozemků +266,9 %. Průměrná nabídková cena bytu přesto vzrostla o 39,8 % — ze 70 491 na 98 530 Kč/m² (celorepublikový průměr). Průměrná doba prodeje bytu: 53 dní (2026) proti 99 dnům (2021) a 182 dnům (2023). Data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a Reality.iDNES.cz. (zdroj: Hypoindex.cz, 30. 8. 2026)
- Můj vlastní propočet hrubého nájemního výnosu v Brně: nájem 447 Kč/m²/měsíc proti nabídkové ceně bytu v Brně 134 685 Kč/m² (červenec 2026) vychází na hrubý roční výnos zhruba 4,0 % — tedy před daní, náklady na správu, opravami a neobsazeností. Čisté číslo bývá výrazně nižší. Cenový údaj: (Hypoindex.cz, 21. 8. 2026)
- Legislativa: zákon č. 129/2026 Sb., novela zákona o podpoře bydlení (č. 175/2025 Sb.), je účinný od 1. 9. 2026. Agendu přebírá Úřad práce ČR, poradenství poskytují obecní úřady obcí s rozšířenou působností, „kontaktní místa pro bydlení" se ruší. (zdroj: Sbírka zákonů, zákonyprolidi.cz)
- Nový územní plán Prahy: platí od 1. 9. 2026, poprvé po více než 25 letech, kapacita až 350 tisíc nových bytů. V šetření Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) čeká pozitivní dopad téměř 70 % oslovených, 94 % vidí přínos u brownfieldů a přes 80 % u nabídky nového bydlení. Viditelný efekt odborníci očekávají za dva až osm let, nejčastěji kolem čtyř. (zdroj: Hypoindex.cz, 27. 8. 2026)
Poznámka na okraj: Česká národní banka minulý týden nezveřejnila nové rozhodnutí o úrokových sazbách — naposledy sazby ponechala beze změny 6. srpna 2026. Finanční správa nevydala žádnou tiskovou zprávu a mezi nálezy Ústavního soudu vyhlášenými ve 34. týdnu nebylo nic k nemovitostem, nájmům ani katastru. Ve Sbírce zákonů se kromě zmíněné novely o podpoře bydlení neobjevil žádný předpis s přímým dopadem na realitní trh.
Díky za přečtení. A ještě jednou: školákům ať to zítra odsýpá. 🎒 Za týden zase nad tím, co trh přinese.
— Pavel Maloušek, Realiťák Brno