Hypotéky a ceny bytů v Brně – realitní týden 21. 9. 2026

Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne — pondělního ohlédnutí za tím, co se za posledních sedm dní dělo s hypotékami a cenami bytů u nás v Brně a na jižní Moravě. Jako vždycky lidsky a bez strašení. Tvrdá čísla najdete na konci článku.

Minulý týden jsem psal, že hypotéky pošesté v řadě zdražily. Tento týden přišlo pokračování: ČNB sazby nezměnila, ale nechala si otevřená dvířka ke zvýšení, a první čísla ukazují, že zájem o hypotéky v srpnu viditelně opadl. K tomu pár postřehů k cenám bytů — a jeden, který se týká přímo Brna.

Úrokové sazby ČNB v září 2026: beze změny, ale s varováním

Bankovní rada ČNB 17. září ponechala základní sazbu na 3,75 %. Rozhodla jednomyslně a trhy nic jiného nečekaly. Zajímavější bylo, co zaznělo potom: guvernér Aleš Michl řekl, že na listopadovém zasedání se bude rada rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb. Důvod? Rada vidí víc rizik směrem k vyšší inflaci — rychlý růst mezd, drahou ropu i energie.

Co to znamená pro kupující: levnější hypotéky do konce roku opravdu nečekejte. Kdo teď kupuje byt v Brně, měl by si splátku spočítat s dnešní sazbou a mít v rozpočtu ještě rezervu. Kdo má hypotéku předjednanou, ať si ohlídá, do kdy nabídka banky platí.

Co to znamená pro ty, kdo refinancují: pokud vám fixace končí v příštích měsících, listopadové rozhodnutí ČNB může trh ještě rozhoupat. Nabídky si nechte připravit s předstihem, ne až v týdnu, kdy fixace končí.

Hypotéky v srpnu 2026: výrazné ochlazení

Podle ČBA Hypomonitoru banky a stavební spořitelny v srpnu poskytly nové hypotéky o 13 % méně než v červenci. Počet i objem úvěrů klesl pod úroveň silného loňského podzimu. Podle České bankovní asociace nejde jen o letní sezonu — roli hraje dražší financování a zřejmě i to, že část investorů si hypotéky „předzásobila“ ještě před letošním zpřísněním pravidel pro investiční úvěry.

Pro férovost: za celý letošní rok je hypoték pořád výrazně víc než loni. Nejde tedy o propad, ale o zklidnění po velmi silném období. Refinancování naopak zůstává nadprůměrné, protože postupně končí fixace sjednané v době levných peněz.

Co to znamená pro prodávající: kupujících s hypotékou je o něco méně a víc počítají. Na byt, který je rozumně naceněný a v dobrém stavu, se zájemci najdou. Na byt, u kterého je cena „s rezervou na vyjednávání“, se čeká déle.

Ceny bytů v Brně: kam trh míří

Ekonom Videobydleni.cz Jakub Veverka čeká, že ceny bytů budou do konce roku dál růst, ale pomaleji než dosud. Zdůrazňuje přitom jednu věc, kterou vidím i v praxi: trh se rozděluje. Kvalitní, správně naceněné byty s dobrou dopravní dostupností se prodávají rychle a prostor pro slevu je malý. Byty před velkou rekonstrukcí, s vysokými provozními náklady nebo s přehnanou cenou čekají na kupce výrazně déle. Nejžádanější jsou dispozice 2+kk a 3+kk.

A přímo k Brnu: podle obchodního ředitele CREDITAS Real Estate Borka Simandla má Brno oproti Praze velký prostor pro výstavbu na brownfieldech, často blízko centra. Praha tento potenciál podle něj skoro vyčerpala. Jejich brněnský projekt Vista Lískovec má v první etapě prodanou zhruba polovinu z 260 bytů a chystá druhou etapu. Berte to samozřejmě jako pohled developera, ne jako nezávislou analýzu.

Co to znamená pro kupující v Brně: novostaveb v příštích letech přibude hlavně na přestavovaných územích. Pokud nespěcháte, sledujte, co se v okolí vaší vytipované lokality chystá — nová čtvrť v sousedství umí za pár let změnit hodnotu bytu oběma směry.

Co to znamená pro prodávající: pokud prodáváte starší byt, počítejte s tím, že kupující ho budou srovnávat i s novostavbami. Technický stav, energetická náročnost a výše fondu oprav dnes rozhodují o ceně víc než před pár lety.

Dostupnost bydlení v Česku: jen 7 % to vidí optimisticky

Komerční banka s agenturou Ipsos zveřejnila Index budoucnosti bydlení 2026. Z lidí, kteří dnes nebydlí ve vlastním, považuje koupi bytu nebo domu za cenově dostupnou jen 7 %. Přesto si vlastní bydlení chce během pěti let pořídit zhruba 1,4 milionu dospělých a téměř třetina lidí si na bydlení pravidelně spoří.

Proč je to tak těžké, ukazuje i srovnání s Polskem, které tento týden zveřejnila ARETE Real Estate: v přepočtu na obyvatele se tam loni dokončilo o 83 % víc bytů než u nás. Nabídka v Česku za poptávkou dlouhodobě zaostává — a to drží ceny nahoře.

Co to znamená pro nájemníky v Brně: nájemné podle Videobydleni.cz dál poroste, nejvíc v Praze, Brně a dalších silných centrech. Pokud vám končí nájemní smlouva, začněte o prodloužení mluvit s pronajímatelem včas.

Krátce z legislativy a stavebnictví

• Nová státní stavební správa: podle MMR začne ústřední Úřad rozvoje území fungovat v roce 2027 a od 1. 1. 2028 k němu přibudou krajská pracoviště. Novela stavebního zákona, kterou Sněmovna schválila 9. září, zatím ve Sbírce zákonů nevyšla.
• Stavět je dráž: ceny stavebních prací byly podle ČSÚ v srpnu meziročně vyšší o 4,4 %. Kdo chystá rekonstrukci nebo stavbu domu, ať s tím počítá v rozpočtu.
• Ve Sbírce zákonů tento týden nevyšlo nic, co by se týkalo nemovitostí, nájmů nebo katastru.

💡 Tip týdne

Prodáváte byt, který potřebuje rekonstrukci? Nesnažte se ho nacenit jako zrekonstruovaný. Kupující si náklady na opravy spočítají — a když jsou stavební práce o 4,4 % dražší než loni, spočítají je přísně. Realistická cena od začátku vám ušetří měsíce čekání a pozdější slevování.

Pro lidi, co mají rádi čísla

Slíbil jsem tvrdá data — tady jsou, i se zdroji:

• ČNB, zasedání bankovní rady 17. 9. 2026: 2T repo sazba ponechána na 3,75 %, diskontní 2,75 %, lombardní 4,75 %. Rozhodnutí bylo jednomyslné. Sazby naposledy změněny v červnu 2026 (zvýšení o 0,25 p. b.). Guvernér Aleš Michl: v listopadu se bude rada rozhodovat mezi stabilitou a zvýšením sazeb; rizika převažují ve směru vyšší inflace (mzdy, trh práce, ceny ropy, plynu a elektřiny). (zdroj: ČNB) (zdroj: ČTK / ČeskéNoviny.cz)
• ČBA Hypomonitor, srpen 2026: nové hypotéky bez refinancování 26,8 mld. Kč, meziměsíčně −13 %; počet 5 825 úvěrů (−13,1 % m/m, −4 % r/r). Včetně refinancování 34,5 mld. Kč (m/m téměř −15 %, r/r +4 %). Leden–srpen: nové hypotéky 273 mld. Kč (r/r +68 mld.), celkem 369 mld. Kč (r/r +44 %), počet 58,1 tis. (r/r +17 %). Refinancované a navýšené úvěry 7,7 mld. Kč, průměrná sazba refinancování 4,97 % (téměř o 0,5 p. b. víc než před rokem). (zdroj: Hypoindex.cz, 17. 9. 2026)
• Pro srovnání z minulého týdne: Swiss Life Hypoindex za září 5,51 %, nejvýš od června 2024. (zdroj: Hypoindex.cz)
• Výhled cen bytů (Videobydleni.cz, Jakub Veverka): ceny do konce roku 2026 dál porostou, ale mírnějším tempem; plošné zlevňování se nečeká. Největší zájem o 2+kk a 3+kk; nájemné dál poroste, největší tlak v Praze, Brně a dalších silných centrech. (zdroj: Hypoindex.cz, 16. 9. 2026)
• Brno vs. Praha (Borek Simandl, CREDITAS Real Estate): Praha je mírně dražší na m², ale poměr ceny k průměrnému příjmu vychází lépe pro Prahu; v Brně menší podíl zahraničních zájemců; Brno má velký potenciál výstavby na brownfieldech. Projekt Vista Lískovec: 1. etapa 260 jednotek, prodaná zhruba polovina; 2. etapa přidá 140 jednotek. V Praze tvoří dispozice 1+kk a 2+kk 76 % prodejů (údaj developera). (zdroj: Hypoindex.cz, 15. 9. 2026)
• Index budoucnosti bydlení 2026 (Komerční banka, Ipsos): koupi bydlení považuje za dostupnou 7 % lidí, kteří nebydlí ve vlastním, 83 % za nedostupnou; dosažitelnost 26 bodů ze 100, celkový index 45 bodů. Vlastní bydlení chce do 5 let pořídit asi 1,4 mil. dospělých, do 10 let přes 2,2 mil. Zdražení novostaveb ve velkých městech v příštích 5 letech čeká 77 % lidí. Ve vlastním bydlí 59 % populace, nějakou nemovitost vlastní nebo spoluvlastní 69 %. (zdroj: Hypoindex.cz, 17. 9. 2026) (zdroj: Hypoindex.cz, 18. 9. 2026)
• Bytová výstavba Polsko vs. Česko 2025 (ARETE Real Estate): dokončeno 208 800 bytů v Polsku vs. 33 430 v Česku, tj. 5,59 vs. 3,06 bytu na 1 000 obyvatel (intenzita v Polsku asi o 83 % vyšší). Zahájeno 212 400 vs. 35 819. (zdroj: Hypoindex.cz, 21. 9. 2026)
• Ceny stavebních prací, srpen 2026 (ČSÚ, odhad): meziměsíčně +0,3 %, meziročně +4,4 % (v červenci +4,5 %); materiály a výrobky spotřebovávané ve stavebnictví meziročně +6,8 %. (zdroj: ČSÚ, Indexy cen výrobců – srpen 2026)
• Státní stavební správa (MMR): ústřední Úřad rozvoje území začne fungovat v roce 2027, územní pracoviště od 1. 1. 2028; přechod se týká zhruba 5 500 zaměstnanců stavebních úřadů a dotčených orgánů. (zdroj: MMR, 15. 9. 2026)

Poznámka na okraj: Finanční správa minulý týden nevydala žádnou tiskovou zprávu týkající se nemovitostí, ve Sbírce zákonů nevyšel žádný předpis k nemovitostem, nájmům ani katastru a mezi nálezy Ústavního soudu nebylo nic k realitám.

Díky za přečtení. Za týden zase nad tím, co trh přinese.

— Pavel Maloušek, Realiťák Brno