Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne. Minulý týden vyšla čerstvá čtvrtletní data o tom, jak rychle zdražuje bydlení, a pro ceny bytů v Brně i jinde v Česku z nich plyne jedna zajímavá věc: růst pokračuje, ale brzdí. A u novostaveb se poprvé od začátku roku 2024 objevilo znaménko minus.
K tomu se podíváme na dvě témata pro majitele bytů na pronájem — začal akademický rok a v Brně je to každý podzim znát. Jako vždycky lidsky a bez strašení. Tvrdá čísla i odkazy na zdroje najdete na konci článku.
Ceny bytů v říjnu 2026: růst zpomaluje, novostavby mírně zlevnily
Ve čtvrtek 1. října vyšla data za druhé čtvrtletí. Bydlení v Česku zdražilo meziročně o 8,6 % — a je to už potřetí v řadě, co tempo zpomalilo. Ještě loni na podzim to bylo skoro jedenáct procent.
Zajímavější je, co se děje pod povrchem. Trh se rozdělil na dvě půlky:
- Starší byty a domy zdražují pořád stejně svižně, zhruba o desetinu ročně.
- Novostavby naopak skoro stojí. Meziročně jsou dražší jen o pár procent a proti prvnímu čtvrtletí dokonce o necelé procento zlevnily.
Než z toho někdo vyvodí, že developeři plošně zlevňují: podle hlavního ekonoma Banky CREDITAS Petra Dufka jde pravděpodobně hlavně o slevy při prodeji větších balíků bytů investorům, ne o levnější ceníky pro běžného kupujícího. Na konkrétním bytě v Brně to tedy vidět být nemusí.
Statistika je celostátní, Brno v ní zvlášť není. Z praxe ale můžu říct, že obrázek sedí i u nás: starší byty v dobrých lokalitách se prodávají za ceny, které by ještě před rokem zněly odvážně, zatímco u novostaveb je víc prostoru na jednání, než bývalo.
Co to znamená pro kupující
Zpomalení není pokles. Čekat na „zlevnění" se u starších bytů zatím nevyplácí — ty zdražují dál. Jestli ale vybíráte mezi starším bytem a novostavbou, vyplatí se letos novostavbu aspoň spočítat. Cenový rozdíl mezi nimi se zmenšuje a developeři jsou ochotnější jednat o ceně, parkovacím stání nebo vybavení.
Co to znamená pro prodávající
Pokud prodáváte starší byt, hraje vám trh do karet — poptávka se k vám přelévá od lidí, na které jsou novostavby moc drahé. Jen pozor na jednu věc: desetiprocentní roční růst neznamená, že si můžete přirazit deset procent k ceně souseda z loňska. Kupující mají drahé hypotéky a spočítáno do koruny.
Nejste si jistí, kde je dnes reálná cena vašeho bytu nebo domu? Rád vám udělám odhad podle skutečných prodejů ve vaší lokalitě.
Ceny nemovitostí za 10 let: byty jsou třikrát dražší a prodávají se rychleji
Druhá zpráva týdne je spíš k zamyšlení. Vyšlo srovnání nabídkových cen mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 a čísla jsou i pro mě, který se v tom pohybuju denně, pořád silná: byty jsou v průměru víc než třikrát dražší, rodinné domy a stavební pozemky také. Úplně nejvíc zdražily garáže — skoro pětkrát.
Méně se mluví o druhé půlce té zprávy: všechno se prodává mnohem rychleji. Byt visel před deseti lety v nabídce průměrně skoro čtyři měsíce, dnes zhruba dva. U pozemků se doba zkrátila z necelého roku na čtyři a půl měsíce.
Proč to zmiňuju: pravidelně se potkávám s lidmi, kteří dědí nebo prodávají po dvaceti letech a mají v hlavě ceny z doby, kdy naposledy něco řešili. Stará představa o ceně je nejdražší chyba, jakou může prodávající udělat — a to oběma směry. Někdo prodá pozemek po babičce hluboko pod cenou prvnímu, kdo zazvoní. Jiný naopak čeká na částku, kterou trh nedá.
Studentské bydlení v Brně: pronájem bytu studentům
Začal semestr a v Brně je to znát na každém realitním portálu. Nová studie o studentském bydlení k tomu dává čísla: v Brně studuje 65 500 vysokoškoláků a 44 100 z nich sem přijíždí z jiných krajů. Lůžek na kolejích a ve studentských rezidencích je pro ně ale jen 14 300.
Přeloženo: na jedno lůžko připadají zhruba tři přespolní studenti. Ostatní bydlí u příbuzných, dojíždějí — nebo si hledají pronájem. To je důvod, proč se v Brně každé září a říjen pronajímají byty u fakult a u tramvaje během pár dní.
A v dohledné době se to nezmění. I kdyby se postavilo všechno, co je v celé republice ve výstavbě a v plánu, kapacita studentského bydlení vzroste jen o pár procent.
Co to znamená pro majitele bytu v Brně
Pronájem studentům je v Brně stabilní poptávka, která nezmizí. Má ale svá specifika: vyšší obrátkovost, víc opotřebení a prázdné léto, pokud si smlouvu nenastavíte na celý rok. Když zvažujete koupi bytu na pronájem, dispozice se samostatnými pokoji a dobrá MHD k fakultám udělají pro výnos víc než nová kuchyňská linka.
Kamera v pronajatém bytě: co pronajímatel smí a nesmí
S pronájmy souvisí i téma, na které se mě majitelé ptají čím dál častěji — kamery. Jsou levné, chytré a láká to: „aspoň uvidím, co se mi v bytě děje." Právníci jsou tu ale zajedno a je dobré to říct naplno.
Kamera uvnitř bytu, který pronajímáte k bydlení, je téměř vždy nepřípustná. Nepomůže ani souhlas nájemníka ve smlouvě — pokud je podmínkou uzavření nájmu, může jít o vynucený souhlas, který podle GDPR neplatí. Skrytá kamera může skončit na policii i u Úřadu pro ochranu osobních údajů.
Pár věcí, které se hodí vědět i mimo samotný byt:
- Chytrý zvonek nebo kamera u dveří je obhajitelná, jen když zabírá prostor těsně před vašimi dveřmi a nenatáčí soustavně. Celá chodba, výtah nebo dveře sousedů už jsou problém.
- SVJ může dát kamery do společných prostor, ale musí mít konkrétní důvod — krádeže, vandalismus, neoprávněné vstupy. Obecné „kvůli bezpečnosti" nestačí a nestačí ani to, že to odhlasovala většina.
- Záznamy se mají uchovávat zpravidla nejdéle 72 hodin a cedulka „Prostor je monitorován" sama o sobě informační povinnost nesplní.
Konkrétní situaci vždy proberte s právníkem — tohle je přehled, ne právní rada.
💡 Tip týdne: Chcete mít jako pronajímatel klid bez kamer? Udělejte při předání bytu důkladný předávací protokol s fotkami — stav podlah, stěn, spotřebičů, stavy měřidel — a domluvte si ve smlouvě pravidelnou prohlídku bytu po předchozím ohlášení, třeba jednou za půl roku. Je to legální, nájemníka to neobtěžuje a při sporu o kauci vám to pomůže víc než jakýkoli záznam.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Ceny bytových nemovitostí v ČR (index HPI, 2. čtvrtletí 2026)
- Celkem: meziročně +8,6 %, mezičtvrtletně +1,8 %.
- Meziroční růst v předchozích čtvrtletích: 3Q 2025 +10,8 %, 4Q 2025 +10,3 %, 1Q 2026 +10,0 %.
- Nové nemovitosti: meziročně +3,4 % (před rokem +14,9 %), mezičtvrtletně −0,7 % (první mezičtvrtletní pokles od 1Q 2024).
- Starší nemovitosti: meziročně +10,0 %, mezičtvrtletně +2,5 %.
- Pro srovnání průměr EU: meziročně +4,7 %, mezičtvrtletně +1,2 %.
- Zdroj: Eurostat — House price index, tabulka prc_hpi_q (data ČSÚ, aktualizace 1. 10. 2026).
- Odhad za celý rok 2026: růst cen bytů v průměru okolo 8 %; byty by tak byly zhruba o 44 % dražší než před pěti lety. Zdroj: Petr Dufek, hlavní ekonom Banky CREDITAS, viz Hypoindex.cz; ke kontextu také Hypoindex.cz.
Deset let na realitním trhu (nabídkové ceny, průměr ČR, srpen 2016 → srpen 2026)
- Byty: 31 490 → 98 756 Kč/m² (+213,6 %); doba nabízení 117 → 63 dní.
- Rodinné domy: 14 918 → 49 477 Kč/m² (+231,7 %); doba nabízení 199 → 82 dní.
- Pozemky pro bydlení: 830 → 2 622 Kč/m² (+215,9 %); doba nabízení 330 → 132 dní.
- Garáže: 7 230 → 34 092 Kč/m² (+371,5 %); doba nabízení 155 → 67 dní.
- Jde o nabídkové, ne prodejní ceny, a o celostátní průměr — v Brně jsou hladiny výš.
- Zdroj: data projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz, viz Hypoindex.cz
Studentské bydlení (akademický rok 2025/2026)
- Brno: 65 500 vysokoškoláků, z toho 44 100 z jiných krajů; kapacita studentského bydlení 14 300 lůžek (tj. asi 3,1 přespolního studenta na lůžko — vlastní přepočet).
- Praha: 137 700 studentů, 77 200 z jiných krajů, 27 900 lůžek.
- Celá ČR: 330 500 studentů (+5 % meziročně), 68 100 lůžek (+0,3 %); 89 % kapacity jsou veřejné koleje. Ve výstavbě asi 1 300 lůžek, plánováno dalších 3 050 (dohromady +6,4 %).
- Průměrné měsíční nájemné za lůžko: soukromé rezidence v Praze 13 800 Kč, v regionálních městech 8 600 Kč; veřejné koleje v Praze 6 000 Kč, v regionech 4 700 Kč.
- Zdroj: studie Cushman & Wakefield Studentské bydlení 2026, viz Hypoindex.cz
Kamery v nájemním bydlení
- Doporučená doba uchování záznamu: zpravidla do 72 hodin (metodika ÚOOÚ).
- Zdroj: vyjádření advokátní kanceláře Spring Walk a skupiny UlovDomov, viz Hypoindex.cz
Co se tento týden nezměnilo
- Průměrná nabídková sazba hypoték (Swiss Life Hypoindex) zůstává na 5,51 %. Zdroj: Hypoindex.cz
- Ve Sbírce zákonů ani od ČNB a Finanční správy tento týden nevyšlo nic, co by se přímo týkalo prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitostí.
Mějte pěkný říjen. Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej, koupi nebo jen chtěli vědět, na čem jste s cenou, ozvěte se mi — první konzultace je vždycky zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
Pavel Maloušek, Realiťák Brno