Hypotéky 5,79 % a byty v Brně – realitní týden 12. 10. 2026

Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne. Minulý týden patřil jednomu číslu: hypoteční sazby v říjnu 2026 poskočily na 5,79 % a šestka je na dohled. Pro každého, kdo v Brně kupuje, prodává nebo mu končí fixace, je to zpráva číslo jedna.

Druhá zpráva je naopak dobrá a je přímo od nás: na jižní Moravě se letos začalo stavět skoro dvakrát víc bytů než loni. A přidám jednu praktickou věc pro kupující — jak si nechat hypotéku posoudit dřív, než najdete byt. Tvrdá čísla najdete na konci článku.

Hypoteční sazby v říjnu 2026: 5,79 % a šestka na dohled

Hypotéky zdražují sedmý měsíc v řadě, jenže tentokrát to nebylo o pár setin. Průměrná nabídková sazba vyskočila za jediný měsíc z 5,51 na 5,79 %. Od březnového minima je to skoro celý procentní bod.

V penězích: u hypotéky 3,5 milionu na 25 let platíte proti březnu zhruba o 1 850 korun měsíčně víc. To už není kosmetika, to je položka v rodinném rozpočtu.

Zajímavé je, jak banky zdražují. Ne všechno stejně:

• Dlouhé fixace jdou nahoru nejrychleji. Desetiletá jistota už stojí přes šest procent.
• Jednoletou fixaci se některé banky snaží držet níž, aby měly čím lákat.

Konec fixace hypotéky v roce 2026: koho se zdražení týká nejvíc

Letos končí fixace obrovskému balíku hypoték z doby levných peněz. Podle ČNB jde o stovky miliard korun a původní sazba těchhle úvěrů byla v průměru kolem tří procent. Skok na dnešní úroveň bolí — centrální banka počítá s tím, že dotčeným domácnostem vzroste splátka v průměru skoro o dva tisíce měsíčně.

A nekončí to letos. V příštích dvou letech čeká refixace ještě větší objem hypoték, jen u nich už skok nebude tak prudký.

Co to znamená pro kupující

Čekat na levnější hypotéky letos nemá smysl, ten scénář je pryč. Co smysl má: obejít víc bank. Nabídky se liší a u fixace si dobře rozmyslete, kolik jistoty potřebujete a kolik za ni chcete platit.

Co to znamená pro prodávající

Kupující mají s každým zdražením menší strop. Stejná rodina, stejný příjem — a o pár set tisíc nižší úvěr než na jaře. Cena, která v březnu prošla, dnes projít nemusí. Kdo nasadí cenu podle jarních prodejů v domě, bude čekat.

Chcete vědět, kolik váš byt nebo dům unese při dnešních sazbách? Spočítám vám to podle skutečných prodejů ve vaší lokalitě.

Bytová výstavba na jižní Moravě: zahájených bytů skoro dvakrát víc než loni

Teď ta lepší zpráva. V srpnu se v Česku začalo stavět skoro čtyři tisíce bytů, o dvě pětiny víc než loni. A hlavní ekonom Banky CREDITAS Petr Dufek k tomu dodal větu, která nás zajímá nejvíc: výstavbu táhne Jihomoravský kraj, kde se letos počet zahájených bytů meziročně téměř zdvojnásobil. Praha roste taky, ale o poznání pomaleji.

Než začneme slavit: zahájený byt není hotový byt. Od výkopu po klíče to trvá roky a dokončených bytů bylo v srpnu dokonce o něco míň než loni. Na cenách v Brně se to zítra neprojeví.

Co se ale mění už teď, je nálada. Developer, který má rozestavěno a vedle něj staví další tři, jedná jinak než developer, který je v lokalitě sám.

Pro kupující: u novostaveb v Brně a okolí je víc z čeho vybírat a víc prostoru na jednání — o ceně, o parkování, o termínech plateb.

Pro prodávající staršího bytu: podívejte se, co se staví ve vašem okolí. Jestli vedle vás za dva roky dokončí dvě stě nových bytů, je lepší prodávat před nimi než s nimi.

Předschválená hypotéka a hypotéka bez nemovitosti: jak to funguje

Při dnešních sazbách se vyplatí otočit pořadí. Ne „najdu byt a pak zjistím, kolik mi banka půjčí", ale nejdřív číslo od banky, potom hledání. Minulý týden k tomu vyšel dobrý přehled a jedna věc z něj stojí za zapamatování: pod slovem „předschváleno" se schovávají tři různé věci.

• Orientační nabídka — číslo pro představu. Nikdo nic neověřoval, váhu to nemá.
• Předschválení (modelace) — banka viděla vaše příjmy a registry. K ničemu se ale nezavázala a při ostré žádosti si všechno projde znovu.
• Hypotéka bez nemovitosti — podepsaná úvěrová smlouva s garantovanou sazbou, do které se byt doplní později. Nabízejí ji čtyři banky a není zadarmo: platí se poplatek a platí se i tehdy, když nic nekoupíte.

Mezi předschválením a podpisem si nic nekazte: žádný nový úvěr, leasing, kreditka ani změna zaměstnání. Zkušební doba umí bonitu srazit spolehlivě.

Krátce: stavební zákon a daň z investičních bytů

• Novela stavebního zákona je podepsaná prezidentem. Ministerstvo pro místní rozvoj teď se samosprávami a odbornými komorami chystá prováděcí předpisy a přechod na novou státní stavební správu. Pro stavebníky jsou podstatné dvě věci: úřady mají rozhodovat všude stejně a autorizovaní inspektoři budou nově moci sami vydat kolaudační rozhodnutí. Kdy přesně se to dotkne stavění v Brně, ukážou až prováděcí předpisy.
• Vyšší daň z investičních bytů je zatím jen debata. Žádný návrh neexistuje a nikdo neví, koho a jak by se týkala. Kvůli titulkům teď byt na pronájem neprodávejte ani nekupujte.

Kolik metrů bytu koupíte v Brně za jednu výplatu?

💡 Zajímavost týdne. Na prohlídkách slýchám pořád stejnou větu: „Vyděláváme oba slušně, tak proč nám to nevychází?" Vychází. Jen jinak, než si lidi představují.

Minulý týden vyšel přepočet, který to říká bez obalu. Vezmete průměrnou hrubou mzdu na jižní Moravě a průměrnou cenu staršího bytu. Výsledek: za jednu měsíční výplatu koupíte zhruba půl metru čtverečního. Ne pokoj. Ne kuchyň. Kus předsíně — a to ještě z hrubého.

Hůř je na tom v celé republice jen Praha. Jižní Morava je druhá od konce, před Olomouckem i středními Čechami.

Jedna věc je na tom přesto dobrá: za poslední rok se to u nás skoro nezhoršilo. Jinde ano, a pořádně. Levné kraje dohánějí ty drahé. My už nahoře jsme.

Pro prodávajícího z toho plyne nepříjemná, ale užitečná pravda. Kupující v Brně není lakomý. Je na stropě. Banka mu spočítala, kolik unese, a nad to nejde, ani kdyby chtěl. Smlouvání pak není hra, je to matematika.

Co s tím: Než kývnete na rezervaci, chtějte vidět, jak má zájemce vyřešené financování. Ne „v bance říkali, že to půjde", ale posouzenou bonitu černé na bílém. Kupec s o něco nižší nabídkou a hotovou hypotékou je obvykle lepší obchod než ten s vyšší nabídkou a nadějí.

Pro lidi, co mají rádi čísla

Hypoteční sazby (Swiss Life Hypoindex, říjen 2026)

• Průměrná nabídková sazba: 5,79 % (září 5,51 %, tj. +0,28 procentního bodu).
• Březen 2026: 4,89 % — za sedm měsíců +0,90 procentního bodu.
• Průměrné sazby podle fixace, úvěr do 80 % LTV: 1 rok 5,42 %, 3 roky 5,53 %, 5 let 5,84 %, 10 let 6,35 %.
• Nad 80 % LTV: 1 rok 5,71 %, 3 roky 5,84 %, 5 let 6,15 %, 10 let 6,61 %.
• Modelová hypotéka 3,5 mil. Kč na 25 let: splátka při 4,89 % asi 20 240 Kč, při 5,79 % asi 22 095 Kč (rozdíl zhruba 1 855 Kč měsíčně).
• Zdroj: Hypoindex.cz

Refixace hypoték (analýza ČNB, citováno podle Hypoindexu)

• Rok 2026: refinancováním nebo refixací projde přibližně 470 miliard Kč hypoték s původní průměrnou sazbou kolem 3,2 %. Splátka dotčených domácností vzroste v průměru asi o 1 900 Kč měsíčně, tedy zhruba o 15 %.
• Rok 2027: přibližně 530 miliard Kč; rok 2028: nejméně 600 miliard Kč. Původní sazba těchto úvěrů je v průměru kolem 4,3 %.
• Zdroj: Hypoindex.cz

Bytová výstavba (srpen 2026)

• Zahájené byty v ČR: 3 922, meziročně +42,3 %. Dokončené byty: 2 852, meziročně −3,0 %.
• Stavební povolení: 5 684 (+1,4 %); podlahová plocha nově povolených budov +20,2 %.
• Stavební produkce: meziročně −1,4 % (pozemní stavitelství +5,9 %, inženýrské −12,3 %).
• Zdroj: ČSÚ — Stavebnictví, srpen 2026
• Od začátku roku zahájeno o 36 % víc bytů než loni, v ročním vyjádření téměř 44 tisíc; Jihomoravský kraj meziročně téměř dvojnásobek, Praha téměř +13 %. Zdroj: Petr Dufek, hlavní ekonom Banky CREDITAS, viz Hypoindex.cz

Hypotéka bez nemovitosti (stav k říjnu 2026, podmínky se mění)

• ČSOB: lhůta na hledání 9 měsíců; poplatek 9 900 Kč; při nečerpání paušál 9 900 Kč.
• Raiffeisenbank: 23 měsíců; poplatek 4 900 Kč; při nečerpání paušál 29 900 Kč.
• Komerční banka: až 36 měsíců; poplatek 4 900 Kč; při nečerpání 5 % z nevyčerpané částky.
• UniCredit Bank: 12 měsíců, do 80 % LTV; poplatek 2 900 Kč; při nečerpání paušál 10 000 Kč.
• Limit ČNB: LTV nejvýš 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %. Příklad: předschválených 6 mil. Kč stačí při LTV 80 % na byt za 7,5 mil. Kč; když odhad vyjde na 7 mil. Kč, banka půjčí 5,6 mil. Kč.
• Rozhoduje vždy aktuální sazebník banky. Zdroj: Jiří Havlásek, viz Hypoindex.cz

Dostupnost starších bytů (1. pololetí 2026)

• Jihomoravský kraj: průměrná cena staršího bytu 93 211 Kč/m², průměrná hrubá mzda 47 931 Kč, tj. 0,51 m² za jednu měsíční mzdu; meziroční změna dostupnosti −0,2 % (nejmenší ze všech krajů).
• Praha: 139 842 Kč/m², mzda 63 022 Kč, 0,45 m² (−2,3 %).
• Olomoucký kraj 0,59 m², Středočeský kraj 0,60 m².
• Ústecký kraj: 43 851 Kč/m², mzda 44 880 Kč, 1,02 m² (−22,0 %, největší zhoršení).
• Údaj je za celý kraj, ne za samotné Brno, a počítá s hrubou mzdou.
• Zdroj: analýza REMAX (data REMAX, OctopusPro, ČSÚ), viz Hypoindex.cz

Legislativa a ostatní

• Novela stavebního zákona: po podpisu prezidentem jednalo MMR 7. 10. 2026 se samosprávami, podnikateli a komorami o prováděcích předpisech a přechodu na státní stavební správu pod Úřadem rozvoje území. Autorizovaní inspektoři mají nově moci vydávat kolaudační rozhodnutí a povolit předčasné užívání stavby až na tři roky. Zdroj: MMR, texty a průběh na novystavebnizakon.gov.cz.
• Vyšší zdanění investičních bytů: zatím jen politické úvahy bez konkrétního návrhu, viz komentář Evžena Korce (EKOSPOL) na Hypoindex.cz.
• Inflace: podle předběžného odhadu ČSÚ vzrostly spotřebitelské ceny v září meziročně o 2,5 %. Zdroj: ČSÚ
• Ve Sbírce zákonů ani od Finanční správy minulý týden nevyšlo nic, co by se přímo týkalo prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitostí.

---

Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej, koupi nebo jen chtěli vědět, kolik váš byt unese při dnešních hypotékách, ozvěte se mi. První konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.

Pavel Maloušek, Realiťák Brno