Vítejte u dalšího dílu Realitního týdne. Minulý týden vyšla čerstvá čísla za třetí čtvrtletí a ceny bytů v Brně v nich vypadají pořád stejně: nahoru. Starší osmdesátimetrový byt u nás poprvé překročil deset milionů.
Jenže pod povrchem se trh začíná lámat. Nabídka roste, zájemců ubývá a mezi „dobrým" a „problémovým" bytem se otevírá propast, kterou cenovky v inzerátech zatím nepřiznávají. K tomu hypotéky za září a jedna věc o rozvodu, kterou lidi zjistí obvykle pozdě. Tvrdá čísla najdete na konci článku.
Ceny bytů v Brně ve 3. čtvrtletí 2026: osmdesátka za deset milionů
Starší byty v Brně za rok podražily zhruba o 8 %. Zní to skromně, dokud si to nepřepočtete na korunu. Běžný byt o 80 metrech stojí dnes přes 10 milionů — za rok o necelých 720 tisíc víc. To je cena slušného auta, kterou kupující doplácí jen za to, že rok čekal.
Proti jaru se ale cena pohnula už jen zhruba o procento. Růst v Brně i v Praze brzdí. Nejrychleji teď zdražují levnější města jako Ostrava nebo Ústí nad Labem, kam se přesouvají kupující, na které velká města nevycházejí.
Co to znamená pro kupující
Čekání na „až zlevní" vás za poslední rok stálo víc, než kolik by ušetřila jakákoli sleva. Neznamená to ale, že máte koupit první byt, který uvidíte. Spíš naopak — viz další kapitola.
Prodej bytu v Brně na podzim 2026: paradox dvou paneláků
Tohle je pro mě zpráva týdne. Analýza Bezrealitek popisuje něco, co vidím na prohlídkách už pár měsíců. Ve dvou panelácích vedle sebe jsou dva stejné byty. Jeden dům je zateplený, s novými okny a opravenými společnými prostory. Do druhého se čtyřicet let pořádně neinvestovalo.
V inzerátech mají oba byty skoro stejnou cenu. Prodají se ale úplně jinak — ten z neopraveného domu až o 15 % levněji. Majitel totiž nacenil byt ještě podle logiky trhu, který jen rostl.
Do toho od konce léta přibývá bytů na prodej a reakcí na inzeráty ubylo. Data jsou celostátní, ne čistě brněnská, ale Brno má sídlišť dost — Lesná, Bohunice, Líšeň — a tenhle rozdíl se tu ukáže stejně.
Co to znamená pro prodávající
- Opravený byt v dobrém domě se prodává dál rychle a bez velké slevy. Tady se nic nemění.
- Byt v domě, kam se neinvestovalo, nesmí kopírovat cenu souseda z inzerátu. Kupující to ví, banka to ví a odhadce to ví taky. Kdo nacení „jako vedle", bude čekat a pak slevovat pod tlakem.
- Pronájem jako únik tentokrát moc nefunguje. Nájmy už nerostou tempem, které by držení bytu „na horší časy" zaplatilo.
Chcete vědět, do které kategorie váš byt reálně patří a kolik za něj kupující dnes dají? Spočítám vám to podle skutečných prodejů v okolí, ne podle inzerátů.
Co to znamená pro kupující
Kdo má hotovost nebo vyřízené financování, je na tom letos na podzim nejlíp za dlouhou dobu. U bytů v neopravených domech se dá jednat. A hlavně: neplaťte za neopravený dům cenu opraveného. Zeptejte se na plánované opravy a na fond oprav dřív, než podepíšete rezervaci.
Hypotéky v září 2026: půjčujeme si víc, ale je nás méně
Banky v září půjčily na nové hypotéky víc peněz než v srpnu, i když září bývá spíš slabší měsíc. Zajímavější je ale druhá polovina zprávy: počet hypoték je proti loňsku zhruba o osminu nižší. Méně lidí si tedy půjčuje víc peněz. Logické — byty jsou dražší a za stejnou osmdesátku potřebujete větší úvěr než před rokem.
Za celý rok to vypadá na solidní, ale ne rekordní hypoteční rok. Sazby se přitom drží u svých maxim a banky teď lidem čím dál častěji nabízejí kratší fixace.
Pro kupující: kratší fixace je sázka, že za dva tři roky budou sazby nižší. Může vyjít. Nemusí. Než ji vezmete, spočítejte si, jestli byste unesli splátku i o procento vyšší.
Pro prodávající: kupujících s hypotékou bylo v září méně než loni a každý z nich je na stropě toho, co mu banka půjčí. Proto je cena v inzerátu jen přání — rozhoduje, co projde odhadem.
Krátce: stavební povolování, nájmy a Sbírka zákonů
- Povolování staveb zůstává brzdou. Průzkum mezi stavebními firmami a developery, který zazněl na setkání v ČNB, říká, že pomalé a nepředvídatelné povolování trápí skoro všechny developery. Zrychlení po novele stavebního zákona čekají spíš za tři až pět let než hned. Pro Brno to znamená jediné: novostaveb nebude zítra víc jen proto, že se změnil zákon.
- Nájmy v Česku rostou rychleji než ceny ostatního zboží. Inflace v září zrychlila, nájemné meziročně rostlo víc než dvakrát rychleji než ceny celkově. Podle realitních dat ale prudký růst nájmů proti minulým letům zvolnil.
- Ve Sbírce zákonů vyšla nová vyhláška o energetickém auditu. Jde o firemní agendu podle zákona o hospodaření energií — s průkazem energetické náročnosti (PENB), který potřebujete k prodeji bytu, nesouvisí. Od Finanční správy minulý týden nevyšlo nic, co by se týkalo nemovitostí.
💡 Tip týdne: Prodáváte byt v domě, kde se roky neopravovalo? Sežeňte si od SVJ nebo družstva zápis z poslední schůze, výši fondu oprav a plán oprav dřív, než se na ně zeptá kupující. Když dům opravy schválil, je to argument pro cenu. Když ne, aspoň vás to nezaskočí u jednacího stolu.
Hypotéka po rozvodu: jste z ní venku, když byt zůstane bývalému partnerovi?
💡 Zajímavost týdne. Tenhle telefonát mám pár za rok. Rozvedený pán, byt si nechala bývalá manželka, hypotéku splácí ona. On teď chce koupit vlastní garsonku. „Kamarád říkal, že rozvodem je to vyřízené. Byt není můj, tak co by mě banka řešila?"
Řeší. A hodně.
Rozvod je věc mezi manželi. Úvěrová smlouva je věc mezi vámi a bankou. Pro banku se rozvodem nezměnilo nic — pořád jste spoludlužník. Do chvíle, než banka sama schválí, že vás z úvěru propustí, splácíte v jejích očích dál. Celou částku.
Co z toho plyne? Zaprvé: když bývalý partner přestane platit, banka si půjde pro peníze k vám. Úplně legálně. Zadruhé: ta cizí hypotéka vám sedí v registru a ukusuje z bonity. Na garsonku vám banka půjčí méně, nebo vůbec.
Řešení existují. Partner, který byt drží, převezme úvěr sám — když na to má příjmy. Nebo se byt prodá a hypotéka se doplatí z kupní ceny. Obojí ale chce souhlas banky, ne jen podpis dohody mezi manželi.
Co s tím: Když se po rozvodu dělí byt s hypotékou, nepodepisujte dohodu o vypořádání ani převod podílu, dokud nemáte od banky písemně, že vás z úvěru propustí. Podpis dohody bez souhlasu banky vás z dluhu nevyvlékne.
Pro lidi, co mají rádi čísla
Ceny starších bytů (Valuo, 3. čtvrtletí 2026; byty v osobním vlastnictví, stav průměr nebo po rekonstrukci)
- Brno: 125 373 Kč/m² (2. čtvrtletí 123 972 Kč/m², 3. čtvrtletí 2025 116 375 Kč/m²); mezičtvrtletně +1 %, meziročně +8 %.
- Brno, modelový byt 80 m²: 10,03 mil. Kč (rok předtím 9,31 mil. Kč), tj. o necelých 720 tisíc Kč víc.
- Praha: 159 605 Kč/m² (+7 % meziročně); byt 80 m² 12,77 mil. Kč (+803 tisíc Kč).
- Ostrava: 69 276 Kč/m² (+12 %); Ústí nad Labem: 52 262 Kč/m² (+14 % meziročně, −4 % mezičtvrtletně); Olomouc: 92 196 Kč/m² (+5 %).
- Medián ČR: 86 538 Kč/m², meziročně +10 %, mezičtvrtletně +1 %.
- Zdroj: data Valuo, viz Hypoindex.cz
Nabídka bytů a „paradox dvou paneláků" (Bezrealitky, říjen 2026)
- Nabídkové ceny bytů ve 3. čtvrtletí v celostátním průměru zhruba +1 %.
- Počet reakcí na jednotlivé inzeráty za poslední měsíc asi o 15–20 % nižší.
- Byt v nezrekonstruovaném domě se prodává za transakční cenu až o 15 % nižší než srovnatelný byt v opraveném domě; nabídkové ceny se přitom liší jen o jednotky procent.
- Byty kategorie C (průměrná nemovitost, často panel ve standardní sídlištní lokalitě) tvoří asi 36 % nabídky Bezrealitek.
- Data jsou celostátní z přímé nabídky Bezrealitek, ne samostatně za Brno.
- Zdroj: Hypoindex.cz
Hypotéky v září 2026 (ČBA Hypomonitor)
- Nové hypotéky bez refinancování: 28 mld. Kč, o 5 % víc než v srpnu i meziročně; po sezónním očištění 29,6 mld. Kč.
- Počet nových hypoték: 5 995, meziměsíčně +2,9 %, meziročně −12 %.
- Od ledna: 301,4 mld. Kč (meziročně asi +66 mld. Kč) a 64 tisíc úvěrů (+13 %).
- Odhad za celý rok 2026: 82 až 82,5 tisíce hypoték (asi +8 %); pro srovnání rekordní rok 2021 asi 114 tisíc.
- Průměrná nová hypotéka v září vychází podle těchto čísel zhruba na 4,7 mil. Kč (vlastní přepočet 28 mld. Kč / 5 995 úvěrů).
- Swiss Life Hypoindex za říjen: průměrná nabídková sazba 5,79 %.
- Zdroj: Hypoindex.cz
Povolování staveb (CEEC Research ve spolupráci s MMR a IDB, září 2026)
- Průzkum mezi 110 stavebními a 41 developerskými firmami.
- Délku a nepředvídatelnost povolování označuje za zásadní problém 80 % stavebních firem a 93 % developerů.
- Zrychlení povolování čekají stavební firmy nejčastěji za 1–2 roky, developeři spíš za 3–5 let.
- Zdroj: Hypoindex.cz
Inflace a nájemné (ČSÚ, září 2026)
- Spotřebitelské ceny meziročně +2,5 % (srpen +1,9 %), meziměsíčně 0,0 %.
- Nájemné za bydlení meziročně +6,1 %, meziměsíčně +0,4 % (zahrnuje nové i stávající smlouvy).
- Náklady vlastnického bydlení (imputované nájemné) meziročně +5,1 % (srpen +5,4 %).
- Zdroj: ČSÚ — Indexy spotřebitelských cen, září 2026
Hypotéka a rozvod (Zajímavost týdne)
- Rozvod sám o sobě nemění postavení dlužníků vůči bance; oba bývalí manželé zůstávají spoludlužníky, dokud banka neschválí jiné řešení (převzetí úvěru jedním z nich, prodej nemovitosti a splacení úvěru).
- Po uzavření manželství banka standardně požaduje, aby do žádosti o hypotéku vstoupili oba manželé, pokud nemají společné jmění zúžené notářským zápisem.
- Zdroj: Hypoindex.cz — Hypotéka před svatbou, nebo až po ní
Legislativa
- Vyhláška č. 183/2026 Sb., o energetickém auditu a systému hospodaření s energií, účinnost od 1. 11. 2026. Zdroj: zakonyprolidi.cz
- Finanční správa ani Ústavní soud minulý týden nezveřejnily nic, co by se přímo týkalo prodeje, koupě nebo pronájmu nemovitostí.
Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej, koupi, nebo jen chtěli vědět, jestli cena vašeho bytu obstojí vedle sousedních inzerátů, ozvěte se mi. První konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.
Pavel Maloušek, Realiťák Brno