Ceny bytů v Brně a pozemky – realitní týden 2. 11. 2026

Vítejte u dalšího Realitního týdne. Minulý týden přinesl dvě zprávy, které jdou proti sobě. Ceny bytů v Brně se po rychlém jaru prakticky zastavily. Stavební pozemky naopak za deset let zdražily víc než trojnásobně a pořád jich je málo.

K tomu nejsilnější rok za pět let v prodeji rodinných domů, debata o zastropování hypoték a nový tiskopis k dani z nemovitosti. Tvrdá čísla najdete na konci článku.

Ceny bytů v Brně na podzim 2026: konec jízdy nahoru?

Podle čerstvých dat Bezrealitky se nabídkové ceny starších bytů v Jihomoravském kraji, hlavně v Brně, za poslední čtvrtletí skoro nepohnuly. Necelé procento. Meziročně jsou byty pořád zhruba o desetinu dražší, ale to je hlavně zásluha začátku roku.

Brno tím není samo. Zpomaluje i Praha. Rostou hlavně menší a vzdálenější města — Jindřichův Hradec, Svitavy, Rakovník — kam se stěhují lidé, kterým velká města nevycházejí. A na Ostravsku nebo Ústecku už ceny mezi čtvrtletími klesly.

Šéf skupiny, kam Bezrealitky patří, mluví o trhu „na rozcestí". Zdražené hypotéky z jedné strany, slevy developerů a pomalejší růst nájmů z druhé.

Co to znamená pro prodávající v Brně

• Cena „jako soused před půl rokem" už neplatí automaticky. Trh stojí, kupující porovnávají a nikam nespěchají.
• Přestřelená cena se nevyplácí. Byt, který visí v inzerci měsíce, se pak prodává hůř a se slevou.
• Rozhoduje stav a čísla, ne pocit. Cenu stavte podle skutečných prodejů v okolí, ne podle nabídek.

Chcete vědět, za kolik se váš byt v Brně dnes reálně prodá? Spočítám vám to podle prodejů v okolí, ne podle přání.

Co to znamená pro kupující

Máte víc času na výběr a větší šanci smlouvat, hlavně u bytů, které jsou v nabídce déle. Výprodej ale nečekejte. Ceny v Brně stojí, nepadají — a dražší hypotéka vám může sebrat víc, než by ušetřila sleva.

Ceny stavebních pozemků na jižní Moravě: za deset let trojnásobek

Analýza projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz ukazuje, že pozemky pro bydlení jsou dnes v Česku v průměru víc než třikrát dražší než před deseti lety. Nejrychleji zdražovaly Pardubicko, jižní Čechy a Vysočina. Jihomoravský kraj patří s průměrnou nabídkou přes tři tisíce korun za metr k dražším — před ním je jen Praha a Středočeský kraj.

Druhá zajímavá věc: pozemky se dnes prodávají mnohem rychleji než dřív. Nabídka se vyčerpá za zlomek času, který potřebovala před deseti lety.

Co to znamená pro kupující pozemku u Brna

• Rozhodovat se budete pod tlakem. Dobrý pozemek dlouho nečeká. O to důležitější je mít prověrku připravenou dopředu (víc v Zajímavosti týdne níže).
• Cena za metr je jen začátek. Přípojky, příjezdová cesta nebo ochranné pásmo dokážou levný pozemek prodražit víc, než ušetříte na ceně.

Co to znamená pro prodávající

Pozemek s jasným územním plánem, sítěmi na hranici a přístupem z veřejné cesty je dnes zboží, o které je zájem. Mít tyhle věci doložené předem = rychlejší prodej a méně smlouvání.

Prodej rodinného domu v roce 2026: víc obchodů, stejné ceny

Podle analýzy MAXIMA REALITY z dat katastru se letos za prvních sedm měsíců prodalo o čtvrtinu víc rodinných domů než loni. Nejvíc za posledních pět let. Průměrná cena prodaného domu se přitom skoro nepohnula.

Jenže průměr u domů moc neříká. Moderní dům v dobré lokalitě zdražuje, starší dům s plynovým kotlem a bez zateplení se prodává ztěžka. Analytici čekají, že trh si našel lokální vrchol a prodeje začnou zpomalovat.

Co to znamená pro prodávající domů na jižní Moravě

Nastřelit cenu „a uvidíme" je u domů nejdražší chyba. Kupující jsou opatrní, rozpočty napnuté. Přehnaná cena znamená nucené zlevňování — a část zájemců takový dům přeskočí úplně. Energetický stav domu dnes rozhoduje o ceně víc než před pár lety.

Krátce: hypotéky, daň z nemovitosti a dotace

• Zastropování hypoték? Ekonom Lukáš Kovanda na Hypoindexu rozebírá, jak by mohl stát omezit sazby hypoték (Francie, Chorvatsko, Polsko). Zatím jde o debatu, nic takového v Česku neplatí. Upozorňuje i na háček: levnější úvěry bez nové výstavby často skončí v dražších bytech.
• Nový tiskopis k dani z nemovitých věcí. Ministerstvo financí vydalo ve Sbírce zákonů nový vzor přiznání. Platí od 1. ledna 2027, tedy pro přiznání na rok 2027. Týká se hlavně těch, kdo letos nemovitost koupili nebo na ní něco změnili.
• Bezúročná půjčka na renovaci domu. Modrá pyramida od dneška nabízí v rámci Nové zelené úsporám bezúročný úvěr na energeticky úsporné úpravy rodinného domu. Nejdřív ale musí projekt schválit Státní fond životního prostředí.
• ČNB, Finanční správa, MMR ani Ústavní soud minulý týden nevydaly nic, co by přímo měnilo prodej, koupi nebo pronájem nemovitostí.

Jak poznat, že je pozemek opravdu stavební?

💡 Zajímavost týdne. Telefonát z minulého týdne. Mladý pár, pozemek kousek za Brnem, v inzerátu „stavební parcela". „Máme poslat zálohu. Je to v pohodě?"

Nebylo. V územním plánu obce byla půlka parcely vedená jako zahrada. Dům by se tam vešel, jen ne tam, kde ho chtěli mít. A přípojka vody končila až u souseda o kus dál.

Tohle je obecně rozšířený omyl. Slovo „stavební" v inzerátu není úřední razítko. Napíše ho tam kdokoli. Jestli na pozemku postavíte, rozhoduje územní plán, přístup z veřejné cesty, sítě a ochranná pásma. Ne text inzerátu.

Pikantní je, že na prověrku je dnes málo času. Průměrný pozemek pro bydlení zmizí z nabídky zhruba za čtyři a půl měsíce. Kdo váhá, přijde o něj. Kdo nepřemýšlí, koupí zahradu za cenu parcely.

Co s tím: Než pošlete jakoukoli zálohu, otevřete si územní plán obce (bývá na jejím webu) a zavolejte na obec nebo stavební úřad, co se na konkrétní parcele smí postavit. Do rezervační smlouvy si dejte, že záloha se vrací, když se stavba ukáže jako nemožná.

Pro lidi, co mají rádi čísla

Nabídkové ceny starších bytů, 3. čtvrtletí 2026 (Bezrealitky)

• Jihomoravský kraj: 122 751 Kč/m², mezičtvrtletně +0,9 %, meziročně téměř +10 %. Modelový byt 70 m² tak v nabídce vychází zhruba na 8,6 mil. Kč (vlastní přepočet).
• Praha: 163 043 Kč/m² (mezičtvrtletně +1,7 %, meziročně +5,6 %; ve 2. čtvrtletí meziročně +9 %).
• Středočeský kraj: 102 785 Kč/m² (+4,7 % mezičtvrtletně), poprvé přes 100 000 Kč/m².
• Jihočeský kraj 83 736 Kč/m² (+7,5 %), Vysočina 70 922 Kč/m² (+5,1 %), Pardubický kraj 77 149 Kč/m² (+4,9 %).
• Pokles mezičtvrtletně: Ústecký kraj 52 180 Kč/m² (−5 %), Moravskoslezský 66 117 Kč/m² (−3,7 %).
• Jde o nabídkové, ne realizované ceny.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Zdražování starších bytů brzdí hypotéky, slevy developerů i nižší růst nájmů

Ceny pozemků pro bydlení, září 2016 → září 2026 (Realiťák roku, CEMAP, Reality.iDNES.cz)

• Průměrná nabídková cena v ČR: z 827 Kč/m² na 2 630 Kč/m² (+218 %).
• Jihomoravský kraj: 3 388 Kč/m²; Praha 21 251 Kč/m²; Středočeský kraj 4 679 Kč/m².
• Nejvyšší růst: Pardubický kraj +301,5 % (z 528 na 2 120 Kč/m²), Jihočeský +290,4 %, Vysočina +284,9 %.
• Modelový pozemek 800 m² (průměr ČR): 2016 asi 662 tis. Kč, 2026 asi 2,1 mil. Kč. Při průměru Jihomoravského kraje by vyšel zhruba na 2,7 mil. Kč (vlastní přepočet).
• Průměrná doba inzerce: 339 dní (2016) → 135 dní (2026), tj. asi −60 %. Praha 94 dní, Karlovarský kraj 177 dní.
• Jde o nabídkové ceny; pozemky nejsou standardizované zboží, průměry je třeba brát opatrně.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Stavební pozemky za deset let zdražily o 218 %

Prodeje rodinných domů, leden–červenec 2026 (MAXIMA REALITY, data katastru)

• Prodáno 23 148 rodinných domů, meziročně +27,5 %; nejvíc za posledních pět let.
• Průměrná cena prodaného domu v červenci 2026: 5,8 mil. Kč (červenec 2025: 5,73 mil. Kč, +1,1 %); medián 4,2 mil. Kč (loni 4,15 mil. Kč).
• Největší trh: Středočeský kraj, téměř 5 000 prodaných domů.
• Zdroj: Hypoindex.cz — V Česku se letos do léta prodalo o čtvrtinu více rodinných domů

Regulace sazeb hypoték v EU (komentář Lukáše Kovandy, Trinity Bank)

• Francie: maximální efektivní sazba od října 2026 5,40 % (fixní, splatnost 20+ let), 4,68 % (10–20 let).
• Chorvatsko: variabilní sazba max. čtyři třetiny průměrné sazby portfolia.
• Polsko: strop smluvního úroku = 2 × (referenční sazba + 3,5 p. b.).
• V Česku žádná regulace sazeb hypoték neplatí; jde o odborný komentář.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Stát může zastropovat hypotéky

Bezúročná půjčka na bydlení (Modrá pyramida, Nová zelená úsporám)

• Od 2. 11. 2026; 0 % úrok, 100 tis. – 2 mil. Kč (dílčí opatření do 750 tis. Kč), splatnost do 10 let (do 500 tis. Kč) nebo do 15 let; bez zástavy nemovitosti.
• Podmínka: předchozí posouzení projektu Státním fondem životního prostředí ČR.
• Zdroj: Hypoindex.cz — Modrá pyramida od listopadu půjčí na renovace domů až dva miliony bez úroků

Daň z nemovitých věcí — nový tiskopis a termín

• Vyhláška č. 206/2026 Sb., kterou se mění vyhláška č. 388/2025 Sb., o formulářových podáních pro daň z nemovitých věcí; vyhlášena 30. 10. 2026, účinnost 1. 1. 2027. Pro zdaňovací období začínající před účinností se použije dosavadní znění. Zdroj: zakonyprolidi.cz
• Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího roku (zákon č. 338/1992 Sb.). V roce 2027 připadá 31. 1. na neděli, lhůta se proto posouvá na pondělí 1. 2. 2027 (daňový řád, zákon č. 280/2009 Sb.). Zdroje: Finanční správa — Daň z nemovitých věcí, zákon o dani z nemovitých věcí

---

Kdybyste v Brně nebo na jižní Moravě řešili prodej bytu, domu nebo pozemku, nebo jen chtěli vědět, jak si vaše nemovitost na dnešním trhu stojí, ozvěte se mi. První konzultace je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.

Pavel Maloušek, Realiťák Brno