Jak pronajmout byt, abyste měli jistotu, že nájemce bude platit

Stoprocentní jistotu vám nedá nikdo — ani já. Co ale jde, je snížit riziko z „doufám, že to dopadne" na „vím, komu dávám klíče". A skoro celá ta práce se odehraje před podpisem smlouvy, ne po něm. Potom už jen sbíráte důsledky svého výběru.

Tenhle návod je o tom, co konkrétně si o zájemci ověřit, kde se to hledá, co dát do smlouvy a co dělat, když nájem přesto přestane chodit.

Co vás neplatící nájemce doopravdy stojí

Lidé si to obvykle spočítají jako „přijdu o dva nájmy". Realita bývá jiná. K ušlému nájemnému připočtěte zálohy na služby, které za nájemce zaplatíte ze svého, právníka, soudní poplatek, čas na jednáních, exekuci a nakonec vyklizení a opravu bytu, který půl roku obývá někdo, kdo už s vámi nemá dobrý vztah. Než se byt vrátí do stavu, kdy ho můžete znovu pronajmout, uteče klidně rok.

A hlavně — i když u soudu vyhrajete, dostanete rozsudek. Rozsudek není peníze. U člověka, který má za sebou pět exekucí a příjem na hranici nezabavitelné částky, je vymožitelnost dluhu blízká nule. Proto se ta selská moudrost o čertovi opakuje tak často: kde nic není, ani čert nebere. Soud vám dá papír, nikoli nájemné.

Z toho plyne jediný rozumný závěr: veškerá energie patří do výběru, ne do vymáhání.

Inzerát a prohlídka jsou první filtr

Filtrovat začínáte dřív, než někoho uvidíte.

Do inzerátu napište celkovou měsíční platbu včetně záloh, výši jistoty a jednu větu navíc: že si před podpisem ověříte bezdlužnost zájemce v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. Tahle jediná věta vám ušetří polovinu problémových prohlídek — lidé s čerstvou exekucí se prostě neozvou. A zájemcům, kteří nic neskrývají, nevadí vůbec.

Na prohlídce se ptejte a hlavně poslouchejte:

• Kde bydlíte teď a proč se stěhujete? Nejužitečnější otázka celé prohlídky. Odpověď „to je složité" si zaslouží druhou otázku.
• Dáte mi kontakt na současného pronajímatele? Kdo odejde v dobrém, dá vám číslo bez zaváhání. Kdo se vykroutí, řekl vám tím dost.
• Kde pracujete a jak dlouho? Zajímá vás stabilita příjmu, ne jeho výše. Nájem by neměl přesáhnout zhruba třetinu čistého příjmu domácnosti.
• Kolik lidí se bude stěhovat a kdy? Spěch je varovný signál. Kdo potřebuje nastěhovat „ideálně zítra", většinou odněkud odchází neplánovaně.

Prověření nájemce: tady se to celé rozhoduje

Tohle je jádro věci. Zájemci s exekucí to totiž „zapomenou zmínit" — a nelžou vám přitom do očí, jen o tom prostě nezačnou mluvit. Zeptat se musíte vy. A protože odpověď „nic nemám" nic neznamená, musíte si ji ověřit.

Ověřit se to dá. V Česku existují dvě evidence, do kterých lze o konkrétní osobě nahlédnout: centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora, a insolvenční rejstřík. Obě jsou veřejné. Zní to jako záležitost na deset minut u počítače.

Není.

Proč to není deset minut

• Musíte hledat správného člověka. Jmenovců je v Česku víc, než čekáte, a spolehlivé odlišení stojí na přesných identifikačních údajích. Ověřit si totožnost zájemce a přitom nepřekročit to, co po něm smíte chtít, je první místo, kde se to láme.
• Musíte vědět, co v evidencích není. A není toho málo: daňové exekuce finančního úřadu, dluhy u ČSSZ a zdravotních pojišťoven, nedoplatky, které zatím nedošly k exekutorovi. Zápisy navíc nabíhají se zpožděním.
• Musíte umět výsledek přečíst. Probíhající oddlužení není totéž co pět čerstvých exekucí. Starý doběhlý záznam není totéž co aktivní srážky ze mzdy. Rozdíl mezi „tenhle člověk je riziko" a „tenhle člověk je v pořádku" nebývá v tom, co v evidenci je, ale v tom, co to znamená.
• Firma jako nájemce je úplně jiná rešerše. Nastěhuje se jednatel, ale smlouvu podepisuje s.r.o.? Pak vás zajímá historie firmy, jestli zakládá účetní závěrky a jestli není v likvidaci. Firma založená před dvěma měsíci se základním kapitálem 1 Kč je v roli nájemce prakticky anonym.
• A rejstříky samy o sobě nestačí. Řeknou vám, co je za nájemcem — ne, z čeho bude platit. K tomu potřebujete doložený příjem, jeho pravidelnost a referenci od předchozího pronajímatele. Zavolat mu je dvě minuty práce, které vám o člověku řeknou víc než jakýkoli papír.
• A celé to musíte stihnout rychle. Dokud vy prověřujete, zájemce si hledá dál. Slušní lidé jsou z trhu pryč během pár dní.

Co ale funguje i bez rejstříků: podmiňte podpis tím, že vám zájemce doloží svou bezdlužnost a příjem sám. Nemůžete to vynutit, může odmítnout. A přesně jeho reakce je ta informace. Kdo nic neskrývá, doloží to bez řečí — ví, že ho to staví před ostatní. Kdo zrovna v tuhle chvíli začne argumentovat principy a ochranou soukromí, odpověděl vám.

A dokumenty, které od neúspěšných zájemců dostanete, po výběru smažte. Nemáte důvod je držet a GDPR se na pronajímatele vztahuje stejně jako na kohokoli jiného.

Smlouva, která platí za vás

Dobrý výběr je devadesát procent úspěchu. Zbylých deset je smlouva, která vám v okamžiku problému drží záda.

• Jistota (kauce). Zákon ji omezuje na trojnásobek měsíčního nájemného, přičemž do tohoto stropu se počítají i sjednané smluvní pokuty (§ 2254 občanského zákoníku). Vybírejte plnou částku a celou předem — jistota doplácená „z první výplaty" je jistota, kterou nikdy neuvidíte. Počítejte s tím, že se úročí a při skončení nájmu ji s úroky vracíte.
• Doba určitá, ideálně jeden rok. Nejsilnější nástroj, jaký máte. Nemusíte nic vypovídat ani zdůvodňovat — prostě neprodloužíte. Pozor ale na automatické obnovení: když nájemce po skončení doby bydlí dál nejméně tři měsíce a vy ho písemně nevyzvete, aby byt opustil, nájem se obnoví za stejných podmínek (§ 2285). Buď obnovení ve smlouvě vylučte, nebo si konec doby dejte do kalendáře.
• Splatnost k pevnému dni a výhradně na účet. Hotovost znamená, že v případě sporu prokazujete nezaplacení tvrzením proti tvrzení. Bankovní výpis je důkaz, který nikdo nezpochybní.
• Zálohy na služby zvlášť od nájemného, s jasným termínem ročního vyúčtování a s tím, kdo hlásí odečty měřidel.
• Předávací protokol s fotografiemi, stavy všech měřidel k datu předání a soupisem vybavení — u dražších kusů s doklady o koupi. Za chvíli uvidíte, proč jsou ty doklady důležitější, než se zdá.
• Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti (§ 71b notářského řádu). Nájemce v něm předem uzná povinnost zaplatit a byt po skončení nájmu vyklidit. Když to nesplní, jdete rovnou k exekutorovi — bez žaloby, bez soudu, bez roku čekání. Nájemce s tím musí souhlasit a podepsat u notáře, odměna se řídí notářským tarifem, takže si cenu předem ověřte. U dražších bytů a delších nájmů se to vrátí při prvním problému.
• Ručitel nebo spolunájemce u mladých lidí bez historie. Rodič, který ručí za nájem svého dítěte, je většinou nejlepší záruka v celé smlouvě.

Když nájem přestane chodit

První den po splatnosti napište krátkou zprávu. Nedělejte mrtvého brouka a nečekejte měsíc — nájemci, kteří se dostávají do potíží, obvykle přesně sledují, jak rychle pronajímatel reaguje.

Pokud se nic nezmění, pošlete písemnou výzvu k zaplacení s přiměřenou lhůtou. Není to formalita: bez předchozí výzvy k nápravě je pozdější výpověď bez výpovědní doby neplatná (§ 2291 odst. 3). Posílejte doporučeně a schovejte si podací lístek.

Nezaplacené nájemné a služby za dobu alespoň tří měsíců zákon výslovně považuje za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce. V tu chvíli můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby byt odevzdal nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu (§ 2291). Výpověď musí být písemná, doručená, musí obsahovat důvod — a musí v ní být poučení nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem (§ 2286). Bez toho poučení soudy výpovědi zpravidla ruší, takže si na tuhle jedinou větu dejte pozor víc než na zbytek dopisu.

Na dluh můžete čerpat jistotu a po nájemci pak požadovat její doplnění. Nezapomeňte, že jistota kryje obvykle jen dva až tři měsíce — není to řešení, jen odklad.

Když se nájemce po skončení nájmu nevystěhuje, vede cesta přes žalobu na vyklizení a následnou exekuci — nebo, pokud máte notářský zápis, rovnou k exekutorovi. To je přesně ten rozdíl, kvůli kterému notáře doporučuji.

Když nájemce exekuci má a vy mu chcete dát šanci

Někdy to dává smysl — člověk s jednou starou exekucí a stabilní prací může být lepší nájemce než někdo s čistým výpisem a prací na tři měsíce. Jen vězte, do čeho jdete.

Exekutor může přijít do vašeho bytu. Pokud tam má dlužník bydliště nebo se tam zdržuje, může provést mobiliární exekuci a sepsat movité věci, které tam najde — protože zákon vychází z domněnky, že věci na místě bydliště patří dlužníkovi. Vaši pračku a sedačku vám nikdo automaticky nevyjme; prokazovat vlastnictví musíte vy. Když věc přesvědčivě doložíte přímo na místě, exekutor od jejího sepsání obvykle upustí. Když ne, podáváte do 30 dnů návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu, a pokud ho exekutor zamítne, máte dalších 30 dnů na vylučovací žalobu. Právě proto patří do předávacího protokolu soupis vybavení a doklady o koupi.

Trvalý pobyt si nájemce může přihlásit i bez vašeho souhlasu — stačí mu k tomu nájemní smlouva. Právo k bytu mu to nezakládá a po skončení nájmu jde údaj zrušit, ale znamená to, že mu na vaši adresu chodí úřední pošta a chodí za ním exekutor.

A počítejte s tím, že srážky ze mzdy jsou nastavené tak, aby člověku zbylo na živobytí — ne na brněnský nájem. Pokud má nájemce více exekucí, je nájemné to poslední, co se z jeho příjmu zaplatí.

Nechce se vám to řešit?

Je to pochopitelné. Inzerát, dvacet telefonátů, prohlídky s lidmi, kteří nedorazí, prověřování v rejstřících, smlouva, předávací protokol — u pronájmu je toho práce skoro stejně jako u prodeje, jen výsledná částka je nižší.

Zavolejte mi na 777 759 590 a zařídím vám to celé. Byt nafotím a vyinzeruju, prohlídky odvedu sám, každého vážného zájemce prověřím v centrální evidenci exekucí i v insolvenčním rejstříku, ověřím příjem, připravím nájemní smlouvu i předávací protokol a byt předám. Vy dostanete prověřeného nájemce a kompletní papíry.

A teď to hlavní: u pronájmu platí moji odměnu zájemce o nájem, ne vy. Vás to nestojí nic — kromě jednoho telefonátu.

Shrnutí ve třech větách

Prověřit zájemce pořádně dá práci — a udělat to napůl je skoro stejné jako neudělat to vůbec. Vystěhování neplatiče stojí desítky tisíc a rok života. Ten poměr je celý smysl tohohle článku.