Vlhká zeď, která se ukáže až po první zimě. Střecha, co „nikdy nezatékala", dokud nepřišel červnový liják. Většina sporů mezi prodávajícím a kupujícím nezačíná podvodem — začíná tím, že se o stavu nemovitosti před prodejem mluvilo málo, vyhýbavě, nebo vůbec.
Tenhle text je o tom, co skrytá vada právně znamená, čím za ni prodávající ručí a proč je nejlevnější pojistkou poctivost předem. Píšu ho jako makléř, ne jako advokát — a kde končí moje parketa, to v textu poctivě řeknu.
Co je skrytá vada (a co není)
Skrytá vada je vada, kterou nemovitost měla už při předání, ale nebyla poznatelná při běžné prohlídce — projeví se až časem nebo za určitých podmínek. Typicky vlhkost pod novou malbou, prasklá kanalizace pod podlahou, statické poruchy zakryté sádrokartonem, nefunkční hydroizolace.
Zjevná vada je naopak to, co si pozorný kupující mohl všimnout při prohlídce: prasklina ve zdi, kterou vidí, opotřebovaná okna, stará elektřina v drátech na povrchu. Za vady, které kupující při běžné pozornosti musel vidět — nebo o kterých věděl — prodávající zpravidla neodpovídá.
A třetí kategorie, na kterou se zapomíná: vada přiznaná ve smlouvě. Co je ve smlouvě popsané, s tím kupující nemovitost vědomě kupuje — a z přiznané vady se později spor dělá těžko. Právě proto je smluvní popis stavu tak důležitý, hned se k němu dostanu.
Jak dlouho prodávající za skryté vady odpovídá
U staveb platí lhůta, která prodávající pravidelně překvapuje: skrytou vadu stavby může kupující vytknout až do pěti let od nabytí. Zároveň ji musí oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil nebo zjistit mohl — nechat si vlhkou zeď rok „na později" se kupujícímu nevyplácí.
Dvě věci, které z toho plynou:
- Pro prodávajícího: prodejem starost nekončí. Pět let je dlouhá doba a „už je to prodané" není obrana.
- Pro kupujícího: lhůta není bianco šek. Oznamujte vady hned, písemně a s dokumentací — pozdní oznámení může o nároky připravit.
Když prodávající o vadě věděl a zamlčel ji, je jeho pozice u soudu ještě horší: na lhůty a námitky se v takovém případě spoléhat nemůže. Zatajená vada je zkrátka ta nejdražší varianta.
Co může kupující chtít
Podle závažnosti vady připadá v úvahu odstranění vady (oprava), přiměřená sleva z kupní ceny, a u vad, které představují podstatné porušení smlouvy, i odstoupení od smlouvy. V praxi drtivá většina případů skončí u slevy — odstoupení od prodeje domu, kde už rok bydlí nová rodina, je krajnost i pro soudy.
Praktická poznámka z obchodů, které vedu: skoro každý spor o vadu, který jsem viděl, se dal vyřešit za zlomek ceny, kdyby obě strany mluvily dřív a měly stav popsaný na papíře.
Doložka „kupující kupuje nemovitost, jak stojí a leží" nefunguje tak, jak si prodávající představují. U konkrétní, individuálně určené nemovitosti ji soudy za účinné vyloučení odpovědnosti nepovažují — a vadu, o které prodávající věděl a zatajil ji, nezhojí žádná doložka. Jestli vám někdo radí „dáme tam jak stojí a leží a máte klid", radí vám špatně.
Nejlevnější pojistka: poctivě prozradit stav předem
Teď to hlavní, a je to zároveň způsob, jakým prodeje vedu. Odpovědnost za skryté vady se nedá obejít chytrou větou ve smlouvě — dá se ale dramaticky snížit riziko sporu tím, že kupující ví, co kupuje:
- Sepište známé vady do smlouvy. Vlhne sklep? Bojler je za zenitem? Napište to. Přiznaná vada přestává být skrytá — a kupující, který ji znal, z ní nárok neudělá. Jedna upřímná odrážka ve smlouvě je levnější než rok dopisování s advokáty.
- Zvažte technickou inspekci nemovitosti. Inspektor projde dům před prodejem a sepíše stav. Pro prodávajícího je to důkaz, co bylo v jakém stavu při předání; pro kupujícího jistota. U starších domů se ty jednotky tisíc vyplatí oběma stranám.
- Udělejte pořádný předávací protokol. Stavy měřidel, fotky místností, popis známých nedodělků, datum. Nudný dokument, který v případě sporu rozhoduje.
- Schovejte dokumentaci. Revize, faktury za opravy, projekt k přístavbě. „Střechu dělala firma v roce 2021, tady je faktura a záruka" je věta, která spor uhasí dřív, než začne.
Poctivost se navíc vyplácí i obchodně. Kupující, kterému rovnou řeknete, že sklep na jaře vlhne, vám bude věřit i ve zbytku jednání — a nabídka od někoho, kdo ví, co kupuje, drží. Nabídka od někoho, kdo vady objeví po podpisu rezervace, se rozpadá, přeceňuje a končí špatnou náladou na obou stranách. O cenu nepřijdete poctivostí; přijdete o ni sporem.
Kupujete? Tři věci před podpisem
Stejná logika platí zrcadlově i pro kupující:
- Ptejte se písemně a konkrétně. Zatékalo někdy? Kdy se dělala elektřina? Je dům podsklepený a co vlhkost? Písemná odpověď prodávajícího má váhu — vyhýbavá odpověď je taky odpověď.
- Vezměte si na prohlídku vlastního odborníka, u starších domů ideálně inspektora nemovitostí. Hodina se stavařem odhalí víc než tři prohlídky s realitkou.
- Prověřte i papíry, nejen zdi. Co je v katastru, co v projektové dokumentaci a co reálně stojí na pozemku, má sedět dohromady — jak na to, jsem sepsal v návodu o katastru a listu vlastnictví.
Kde končí makléř a začíná advokát
Poctivá hranice na závěr: nejsem advokát a tenhle článek není právní rada. Jako makléř umím zajistit, aby se o stavu nemovitosti mluvilo pravdivě a mělo to všechno na papíře — popis vad ve smlouvě, inspekci, protokoly, dokumentaci. Když už spor o skrytou vadu běží, patří do rukou advokáta; ať vám ho pomůže vybrat někdo, kdo takové spory dělá, a jděte za ním dřív, než odpovíte na první ostrý dopis.
Nejlepší spor je ale pořád ten, který nevznikne. A ten se vyhrává před prodejem, ne po něm.