Rozvodem se manželství skončí. Společný majetek ne — ten zůstane viset ve stavu, kterému zákon říká nevypořádané společné jmění, a dokud ho nevypořádáte, nemůže s bytem ani jeden z vás nakládat sám. Většina lidí to zjistí až ve chvíli, kdy chce prodat.
Tenhle text je o tom, co s nemovitostí po rozvodu jde a co ne, v jakém pořadí, a kde se to nejčastěji zadrhne. Právní zastoupení nenahrazuje — u rozvodu s nemovitostí patří advokát k věci stejně jako u nás makléř.
Co je SJM a proč se to týká i vás, když je v katastru zapsaný jen jeden
Společné jmění manželů (SJM) vzniká za trvání manželství a spadá do něj v podstatě všechno, co jste za manželství nabyli — včetně bytu koupeného na jméno jednoho z vás. Ze SJM se vymyká to, co jeden z manželů zdědil, dostal darem, vlastnil už před svatbou, nebo co jste ze SJM vyňali předmanželskou či jinou smlouvou.
V katastru to poznáte podle části A listu vlastnictví: u nemovitosti ve společném jmění jsou uvedení oba manželé se zkratkou SJM. Podíly tam nenajdete — SJM není spoluvlastnictví po polovině, je to jedno nedělené vlastnictví dvou lidí. Rozdíl je právě v tom, že ze SJM nemůžete „prodat svoji polovinu".
Rozvodem SJM zaniká — ale nevypořádá se samo
Tohle je jádro nedorozumění. Právní mocí rozsudku o rozvodu společné jmění zaniká, jenže tím nikdo nic nevlastní jinak než včera. Až do vypořádání se s majetkem zachází podle pravidel společného jmění: k prodeji potřebujete oba.
Vypořádat jde třemi způsoby a v praxi jsou vidět všechny tři:
- Dohodou. Nejrychlejší a nejlevnější cesta. Dohoda musí být písemná; pokud je v ní nemovitost, musí mít úředně ověřené podpisy a podává se na jejím základě návrh na vklad do katastru (správní poplatek 2 000 Kč). U nesporného rozvodu je písemná dohoda o vypořádání majetkových poměrů dokonce podmínkou, bez které soud manželství nerozvede.
- Soudem. Když se nedohodnete, může kterýkoli z vás podat návrh na vypořádání SJM k soudu. Počítejte s roky, s náklady na advokáty a se znaleckým posudkem na cenu nemovitosti.
- Uplynutím tří let. Nejhorší varianta a paradoxně nejčastější. Když do tří let od zániku SJM nedojde k dohodě ani k podání návrhu k soudu, nastoupí zákonná domněnka: nemovitost se stane podílovým spoluvlastnictvím obou bývalých manželů, každý polovinu.
Ta tříletá domněnka zní jako řešení, ale je to past. Z jednoho nedělitelného vlastnictví vzniknou dva poloviční podíly — a od té chvíle může kterýkoli z vás svůj podíl prodat, zastavit, nebo na něj může sáhnout exekutor. Byt, který jste roky neřešili, může mít najednou spoluvlastníka, se kterým jste nikdy nemluvili. A zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se pak řeší dalším soudem.
Kdy se dá prodat: tři situace
Za trvání manželství, ještě před rozvodem. Prodáváte společně a společně podepisujete kupní smlouvu. Výtěžek pak dělíte podle toho, jak se domluvíte — samotný prodej ale nic nekomplikuje. Je to nejpřímější cesta, jak se vyhnout dohadování o tom, kdo si nemovitost nechá, a lidem ji v téhle situaci doporučuju nejčastěji: rozdělit peníze je vždycky snazší než rozdělit byt.
Po rozvodu, před vypořádáním. Prodat jde, ale musí do toho jít oba — podepisují oba, oba jsou účastníky řízení u katastru, oba figurují v úschově. Rezervační smlouvu, kupní smlouvu i návrh na vklad tedy podepisuje jak bývalá manželka, tak bývalý manžel. Kupujícího na to připravte předem, aby ho to nezaskočilo uprostřed obchodu.
Po vypořádání. Když je vypořádání zapsané v katastru, prodává ten, kdo je zapsaný jako vlastník, a druhého se to už netýká.
Když jeden z vás nemůže být u podpisů osobně — bydlí jinde, pracuje v zahraničí, nechce se potkat — dá se to řešit plnou mocí s úředně ověřeným podpisem. Není nutné, abyste seděli u jednoho stolu. U prodejů po rozvodu tuhle variantu používám často a obchod to nezdrží.
Hypotéka: nejčastější místo, kde to zaškobrtne
Dokud na nemovitosti vázne zástavní právo banky, má do věci co mluvit i banka.
- Když prodáváte a hypotéku vyplácíte z kupní ceny, je to standardní postup, který dělám u velké části prodejů. Banka vystaví vyčíslení dluhu, část kupní ceny jde přímo jí, zbytek vám. O výmaz zástavního práva se pak zažádá po splacení.
- Když jeden z vás chce nemovitost i s hypotékou převzít, potřebuje souhlas banky — a banka posuzuje, jestli na splátky sám dosáhne. Bonita dvou příjmů je něco jiného než bonita jednoho. Většinou to znamená refinancování a nové posouzení, a klidně to může skončit tím, že vám banka řekne ne.
- Vyplacení druhého z vlastních peněz je čistě otázka dohody, ale musí být napsané tak, aby bylo jasné, kdy a proti čemu se platí — jinak jeden podepíše převod a čeká na peníze, které nedorazí.
Nespoléhejte na to, že „splácí jenom on, tak je to jeho dluh". Pokud jste v úvěrové smlouvě oba, banku vaše rozvodová dohoda nezajímá — vymáhat může po kterémkoli z vás. Dokud není hypotéka splacená nebo přepsaná se souhlasem banky, jste na ní pořád oba.
Za kolik: cena je jediná věc, na které se musíte shodnout
Skoro každé jednání o vypořádání se zasekne na jednom čísle. Ten, kdo v bytě zůstává, ho vidí levnější. Ten, kdo odchází, dražší. A oba mají pocit, že ten druhý taktizuje.
Vyplatí se proto oddělit dvě věci:
- Tržní odhad vám řekne, za kolik se nemovitost reálně prodá dnes. Dělám ho zdarma a z konkrétních prodejních cen v dané lokalitě, ne z inzerátů. Slouží k rozhodnutí, jestli prodat, nebo se vyplácet — a k tomu, aby vyplacení nebylo postavené na dohadu.
- Znalecký posudek je něco jiného: úřední dokument od soudního znalce, který požaduje soud, když majetek vypořádává on. Ten nedělám a dělat nemůžu — na to potřebujete jmenovaného znalce.
Když se nedokážete shodnout, bývá nejčistší nechat cenu určit trh: nemovitost se nabídne, přijdou konkrétní nabídky konkrétních lidí a hádka o odhad tím skončí.
Když druhý nespolupracuje
Někdy je jeden z bývalých manželů proti prodeji, nebo prostě nereaguje. Možnosti jsou tři a žádná není příjemná.
- Návrh na vypořádání SJM k soudu. Soud může nemovitost přikázat jednomu z manželů s povinností vyplatit druhého, nebo nařídit prodej a rozdělení výtěžku. Je to běh na roky.
- Po uplynutí tří let vzniká podílové spoluvlastnictví a řeší se žalobou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Krajní variantou je prodej v dražbě, kde cena bývá znatelně nižší než na trhu.
- Prodej vlastního podílu třetí osobě. Formálně to jde, prakticky je to špatný obchod — polovina nemovitosti, ve které bydlí někdo jiný, se prodává hluboko pod poměrnou částí ceny.
Kdykoli je aspoň minimální ochota se domluvit, vyjde levněji dohoda i za cenu ústupku. Soud vždycky rozdělí méně peněz, než kolik by přinesl klidný prodej.
Daně: rozvod sám o sobě daň nespustí
Dvě věci, které se u prodeje po rozvodu ptáte nejčastěji:
- Vypořádání SJM není zdanitelný příjem. To, že si mezi sebou rozdělíte majetek, daň z příjmů nezakládá.
- Časový test se vypořádáním nepřerušuje. Do doby vlastnictví se počítá i doba, po kterou byla nemovitost ve společném jmění. Nestává se tedy, že by vám vypořádáním začal běžet nový desetiletý test — počítá se od původního nabytí.
Zbytek pravidel je stejný jako u každého jiného prodeje: rozhoduje doba vlastnictví, bydliště v nemovitosti a případné použití peněz na vlastní bydlení. Sepsal jsem je v článku Daň z prodeje nemovitosti 2026. Nejsem daňový poradce a u větších částek si výsledek nechte potvrdit od daňaře.
Jak to vedu já
Prodej po rozvodu je z devadesáti procent obyčejný prodej a z deseti procent práce s tím, aby spolu dva lidé nemuseli mluvit víc, než je nutné. Prakticky to znamená, že jednám s každým zvlášť, informace dávám oběma stejné a ve stejnou chvíli, prohlídky vedu sám a k podpisům nikoho nenutím sedět naproti sobě.
Pokud tuhle situaci právě řešíte, ozvěte se — projdeme, v jaké fázi jste, co je potřeba udělat dřív a co může počkat.
Shrnutí
Rozvodem SJM zaniká, ale nezmizí: dokud ho nevypořádáte, prodáváte oba, nebo nikdo. Vypořádání dohodou je vždycky levnější než soud. A tříleté mlčení není řešení — vyrobí z bytu spoluvlastnictví, které se pak rozplétá další roky.