Na daň z prodeje nemovitosti se mě ptá každý druhý prodávající — a skoro vždycky s obavou, že státu odevzdá kus prodejní ceny. Dobrá zpráva: ve velké části případů se neplatí vůbec nic. A když už se platí, daní se jen zisk, ne celá cena. Tady jsou pravidla, jak platí v roce 2026.
Daň z nabytí nemovitosti už neexistuje
Začnu tím, co lidé pořád hledají: „daň z převodu nemovitosti" ani „daň z nabytí nemovitosti" už neexistují — byly zrušeny v roce 2020. Kupující dnes při koupi žádnou takovou daň neplatí.
Co při prodeji zůstává, je daň z příjmů fyzických osob: příjem z prodeje nemovitosti je tzv. ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů — pokud se na vás nevztahuje některé z osvobození (§ 4 a § 4b). A o osvobození tu jde nejčastěji.
Jen pro pořádek: daň z nemovitých věcí je něco úplně jiného — každoroční daň, kterou platí aktuální vlastník za to, že nemovitost vlastní. S prodejem přímo nesouvisí.
Kdy se daň z prodeje nemovitosti neplatí?
Osvobození jsou tři a stačí splnit jedno z nich.
Bydleli jste v nemovitosti aspoň 2 roky
Pokud jste v prodávaném bytě či domě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený. Pozor — počítá se skutečné bydlení, ne jen trvalý pobyt na papíře. Finanční úřad si to umí ověřit (energie, doručovací adresa, sousedi).
Vlastnili jste nemovitost dost dlouho — časový test 5, nebo 10 let
Když jste v nemovitosti nebydleli (typicky investiční byt, chata, pozemek), rozhoduje doba vlastnictví:
- nemovitost nabytou do 31. 12. 2020 stačí vlastnit 5 let,
- nemovitost nabytou od 1. 1. 2021 musíte vlastnit 10 let.
Doba se počítá od právních účinků vkladu do katastru, ne od podpisu kupní smlouvy.
Peníze použijete na vlastní bydlení
Třetí cesta k osvobození: prostředky z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — koupi jiného bydlení, splacení hypotéky na vlastní bydlení nebo rekonstrukci. Má to ale procesní podmínky: použití prostředků musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze získali, a peníze musíte v zákonné lhůtě opravdu takto použít (zjednodušeně: nejpozději do konce následujícího roku, případně už v roce před prodejem).
Tohle osvobození neplatí automaticky. Bez včasného oznámení správci daně o něj přijdete, i když peníze na vlastní bydlení skutečně použijete. Formality si pohlídejte dřív, než utratíte první korunu.
Kolik je daň z prodeje nemovitosti?
Když žádné osvobození nesplníte, daní se zisk, ne prodejní cena. Od prodejní ceny odečtete nabývací cenu (za kolik jste nemovitost koupili či jinak nabyli) a prokazatelné výdaje — rekonstrukce, provizi makléře, znalecký posudek, právní servis.
Sazba je 15 %; část základu daně nad hranicí pro vyšší příjmy (zákon ji odvozuje od násobku průměrné mzdy, částka se každý rok mění) se daní 23 %.
Příklad: byt koupený za 4 000 000 Kč prodáte za 5 500 000 Kč a doložíte 300 000 Kč výdajů. Daníte zisk 1 200 000 Kč — na dani z příjmů to je 180 000 Kč, ne statisíce z celé prodejní ceny.
Jak je to u zděděné nemovitosti?
U dědictví v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) a od manžela či manželky se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Když tatínek vlastnil dům 30 let, časový test máte splněný v den, kdy dědictví doběhne — a prodej je od daně z příjmů osvobozený.
Celý postup prodeje zděděné nemovitosti — dědické řízení, katastr, spoludědicové — jsem sepsal v návodu Prodej zděděné nemovitosti krok za krokem.
Osvobozený příjem nad 5 milionů musíte stejně oznámit
Častý omyl: „jsem osvobozený, takže finančák nezajímám". Pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, máte oznamovací povinnost — příjem musíte finančnímu úřadu oznámit, i když z něj neplatíte ani korunu. Za opomenutí hrozí citelná pokuta, a to je zbytečně drahá chyba u prodeje, ze kterého jinak nic neplatíte.
Ještě jedna poctivá poznámka na závěr: nejsem daňový poradce a tenhle článek nenahradí posouzení vaší konkrétní situace — u větších částek nebo čehokoli nestandardního si výsledek nechte potvrdit od daňaře. Ale tohle jsou pravidla, na která se ptá každý druhý prodávající, a ve většině prodejů, které vedu, vyjde daň na nulu. Když si nejste jistí, jak to dopadne u vás, ozvěte se — projdeme to spolu dřív, než nemovitost nabídnete trhu.