Kolem nemovitostí straší víc daňových mýtů než u čehokoli jiného, co v životě koupíte nebo prodáte. Lidé se bojí daní, které deset let neexistují, a naopak zapomínají na ty, které existují — a chodí každý rok.
Tenhle přehled dává všechny daně spojené s nemovitostmi na jedno místo: co platíte, když nemovitost vlastníte, kupujete, prodáváte, dědíte, dostáváte darem nebo pronajímáte. Pravidla popisuju tak, jak platí v roce 2026, a na konci najdete i změny pro rok 2027 — zvlášť ty schválené a zvlášť ty, které teprve leží ve sněmovně.
Nejdřív dobrá zpráva: dvě daně, které neexistují
Daň z nabytí nemovitých věcí — dřívější 4 % z kupní ceny, která se platila při koupi — byla zrušena v roce 2020. Kupující dnes při koupi žádnou takovou daň neplatí. Když vám někdo při prodeji počítá „daň z převodu", počítá podle deset let starých pravidel.
Dědická a darovací daň jako samostatné daně zanikly už v roce 2014. Dědictví a dary dnes spadají pod daň z příjmů — a jak uvidíte níž, dědictví je osvobozené vždy a dary v rodině skoro vždy.
Co tedy reálně zbývá: daň z nemovitých věcí (každoroční), daň z příjmů (při prodeji, pronájmu, u darů mimo rodinu) a DPH (u novostaveb a u pronájmu jako podnikání). Pojďme je vzít popořadě podle situací.
Vlastníte: daň z nemovitých věcí
Jediná daň, která chodí každý rok jen za to, že nemovitost vlastníte. Platí ji ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu — když byt v březnu prodáte, daň za celý rok je stále vaše a s kupujícím se případně vyrovnáte ve smlouvě.
Jak to běží v praxi:
- Přiznání podáváte jen jednou — do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy se něco změnilo (koupili jste, prodali, zdědili, přistavěli, změnil se druh pozemku). Když se nic nemění, finanční úřad daň každý rok vyměří sám a pošle údaje k platbě.
- Splatnost je do 31. května (v roce 2026 kvůli neděli do 1. června). Daň nad 5 000 Kč jde rozdělit na dvě splátky — druhá do 30. listopadu.
- Když nemovitost prodáte a v kraji už žádnou nemáte, ztrátu vlastnictví finančnímu úřadu oznamte do 31. ledna. Jinak vám bude daň vyměřovat dál.
Kolik to je: základ tvoří výměra krát sazba (u bytů a rodinných domů 3,50 Kč/m², u garáží 14,50 Kč/m², u rekreačních staveb 11 Kč/m²), násobí se koeficientem podle velikosti obce (Brno má základních 3,5) a místním koeficientem, který si obec určuje vyhláškou v rozmezí 0,5 až 5 — klidně jinak pro různé části obce nebo typy nemovitostí. Typický brněnský byt tak vyjde na nižší jednotky tisíc korun ročně. Přesné koeficienty pro svou nemovitost najdete ve vyhledávači na webu Finanční správy.
Od roku 2024 jsou sazby zhruba o 80 % vyšší (konsolidační balíček) a zákon zavedl inflační koeficient, kterým stát může daň zvedat bez novely. Zatím ho nevyužil: pro roky 2025, 2026 i 2027 je stanovený na 1,0 — daň se kvůli inflaci nezvyšuje. A ještě jedna změna z roku 2025, která občas překvapí: rozhoduje stav zapsaný v katastru, ne skutečné užívání. Stavba vedená jako garáž se daní jako garáž, i když v ní máte dílnu.
Kupujete: žádná daň z nabytí, ale pozor na DPH u novostaveb
Koupě starší nemovitosti od běžného vlastníka je daňově nejklidnější transakce: neplatíte žádnou daň. Jediný povinný výdaj směrem ke státu je správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru. Nezapomeňte jen, že příští rok v lednu podáváte přiznání k dani z nemovitých věcí.
Jiná situace je novostavba od developera — tam je v ceně DPH:
- 12 % u bytů do 120 m² a rodinných domů do 350 m² podlahové plochy (zákon tomu říká sociální bydlení, ale spadá tam drtivá většina běžných bytů),
- 21 % u větších nemovitostí a u stavebních pozemků kupovaných od plátce DPH.
Inzerované ceny novostaveb už DPH obsahují, takže ji neřešíte — jen je dobré vědět, že v ceně je.
Od 1. července 2025 navíc platí nová pravidla pro prodej staveb s DPH: zdaněný je jen první úplatný prodej do 23 měsíců od kolaudace. Každý další prodej — a i ten první, když proběhne později — je od DPH osvobozený. Dřív byl test pětiletý; pro kupující z druhé ruky se tím riziko DPH v ceně prakticky vypařilo. Velká rekonstrukce (zákon říká „podstatná změna stavby") ale spouští lhůtu znovu.
Prodáváte: daň z příjmů — a tři cesty, jak ji neplatit
Při prodeji jde o daň z příjmů fyzických osob. Většina prodávajících ji ale nakonec neplatí, protože stačí splnit jednu ze tří podmínek osvobození:
- Bydleli jste v nemovitosti aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Počítá se skutečné bydlení, ne trvalý pobyt na papíře.
- Časový test. Nemovitost nabytou do 31. 12. 2020 stačí vlastnit 5 let, nemovitost nabytou od 1. 1. 2021 10 let. Doba běží od právních účinků vkladu do katastru.
- Peníze použijete na vlastní bydlení. Koupě jiného bydlení, splacení hypotéky na něj, rekonstrukce. Podmínkou je oznámit to finančnímu úřadu do lhůty pro podání přiznání za rok prodeje a prostředky v zákonné lhůtě opravdu takto použít — zjednodušeně do konce následujícího roku.
Osvobození přes vlastní bydlení nefunguje automaticky. Bez včasného oznámení správci daně o něj přijdete, i když peníze na bydlení skutečně dáte. Je to formulář na pár minut — a rozdíl klidně ve statisících.
Pár situací, které se ptají nejčastěji:
- Zděděná nemovitost: po rodičích, prarodičích, dětech a manželích se do časového testu připočítává doba zůstavitele — proto většina prodejů po rodičích vychází bez daně. Detailně i s příklady v návodu Daň z prodeje zděděné nemovitosti.
- Družstevní byt: převádíte družstevní podíl, ne nemovitost — časový test je 5 let bez ohledu na datum nabytí (desetiletá lhůta se na družstevní podíly nevztahuje) a nepomůže vám osvobození přes dvouleté bydliště; reinvestice do vlastního bydlení ano.
- Nemovitost v podnikání: pokud byla zařazená v obchodním majetku, osvobození platí až po čase od vyřazení — tohle je přesně případ pro daňového poradce.
Když osvobození nesplníte, daní se zisk, ne prodejní cena: od prodejní ceny odečtete nabývací cenu a prokazatelné výdaje (rekonstrukce, provize realitní kanceláře, právní servis, posudky). Sazba je 15 %, část základu daně nad 1 762 812 Kč (hranice pro rok 2026, každý rok se posouvá) se daní 23 %. Přiznání podáváte za rok, kdy jste peníze dostali.
A jedna přesnost k oznamování osvobozených příjmů nad 5 milionů Kč: tahle povinnost existuje, ale na prodej nemovitosti zapsané v českém katastru se nevztahuje — finanční úřad si převod umí zjistit z katastru sám. Oznamovat musíte jiné osvobozené příjmy nad 5 milionů: typicky dědictví, větší dary nebo prodej nemovitosti v zahraničí. Za neoznámení hrozí pokuta až 15 % z příjmu.
Pronajímáte dlouhodobě: daň z příjmů z nájmu
Příjmy z nájmu se daní v přiznání a máte dvě cesty, jak proti nim postavit výdaje:
- Paušál 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně) — bez dokládání, bez evidence. Jednoduché, ale často nevýhodné.
- Skutečné výdaje — opravy, pojištění, úroky z hypotéky na pronajímaný byt, vybavení a hlavně odpisy: pořizovací cenu nemovitosti (bez pozemku) odepisujete 30 let, tedy zhruba 3,4 % ceny ročně. U bytu koupeného za vyšší miliony odpisy samy o sobě často srazí daň hluboko pod paušál, klidně k nule.
Sazby jsou stejné jako u ostatních příjmů (15 %, nad hranici 23 %) a — příjemná zpráva — z nájmu podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.
Kdy se přiznání podává: zaměstnanec ho musí podat, když nájem a další vedlejší příjmy přesáhnou 20 000 Kč za rok; obecná hranice příjmů pro povinnost podat přiznání je 50 000 Kč. Obě částky se od roku 2027 zdvojnásobí, k tomu se dostanu na konci.
Pronajímatelům se paušál vyplatí skoro jen u starých bytů bez hypotéky. Jestli jste byt koupili nedávno, nechte si spočítat odpisy — je to nejčastější přeplacená daň, kterou u pronajímatelů vídám. A jestli nechcete řešit nájemníky vůbec, od toho je zprostředkování pronájmu.
Pronajímáte krátkodobě: to už není nájem, ale podnikání
Airbnb, Booking a spol. daňově nejsou pronájem — opakované ubytování hostů se službami je podle soudů i finanční správy ubytovací služba, tedy podnikání. To znamená úplně jiný režim:
- potřebujete živnostenské oprávnění (ubytovací služby),
- příjmy daníte jako OSVČ a platíte z nich sociální a zdravotní pojištění (u živnosti můžete uplatnit výdajový paušál 60 %),
- z provizí zahraničních platforem se stáváte identifikovanou osobou pro DPH a odvádíte z nich českou DPH — to platí i pro neplátce; při obratu nad 2 miliony Kč ročně se stáváte plátcem a účtujete z ubytování 12 % DPH,
- obci platíte poplatek z pobytu za každou noc hosta — zákonné maximum je 50 Kč za osobu a den, v Brně podle městské části zpravidla 20 až 40 Kč.
Hranice mezi nájmem a ubytováním není v počtu dní, ale v charakteru: krátké pobyty, inzerce na platformách, úklid a povlečení mezi hosty — to všechno ukazuje na podnikání. Kdo léta daní Airbnb jako nájem podle § 9, koleduje si o doměření i s penále.
Dědíte nebo dostáváte darem
Dědictví je od daně z příjmů osvobozené vždy — bez ohledu na příbuzenský vztah a hodnotu. Pozor jen na dvě povinnosti kolem: zděděnou nemovitost nad 5 milionů Kč je potřeba oznámit finančnímu úřadu (viz výše) a od dalšího ledna se hlásíte k dani z nemovitých věcí.
Dary jsou osvobozené mezi příbuznými v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) i vedlejší (sourozenci, strýc, teta, synovec, neteř), mezi manžely a jejich rodiči a dětmi, a také u lidí, kteří s dárcem žili aspoň rok ve společné domácnosti. Dar nemovitosti mimo tento okruh — třeba příteli nebo neteři partnera — je zdanitelný příjem: obdarovaný daní obvyklou cenu nemovitosti sazbou 15 %, případně 23 %. U darů v rodině nad 5 milionů opět platí oznamovací povinnost.
Prodej zděděné či darované nemovitosti pak jede podle pravidel výše — s tím, že u dědictví v přímé linii se do časového testu počítá i doba zůstavitele, u daru nikoli.
Co si naopak můžete z daní odečíst
Aby to nebylo jen o placení — nemovitosti daně také snižují:
- Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečítáte od základu daně: až 150 000 Kč ročně u bydlení pořízeného od roku 2021, až 300 000 Kč u staršího. Na investiční byt k pronájmu se odpočet nevztahuje — tam jsou ale úroky výdajem proti příjmům z nájmu.
- U pronájmu snižují daň skutečné výdaje a odpisy, jak je popsáno výše.
- Při zdaněném prodeji snižují zisk doložené výdaje na pořízení, rekonstrukce a náklady prodeje.
Výhled na rok 2027: co je schválené
Tady jsou změny, které už prošly celým legislativním procesem a od roku 2027 začnou platit:
- Inflační koeficient daně z nemovitých věcí zůstává 1,0 i pro rok 2027 — Ministerstvo financí ho potvrdilo, stát daň plošně nezvedá. Měnit se ale budou místní koeficienty: obce mohly do konce září 2026 vydat nové vyhlášky a řada měst to udělala — někde daň klesne, jinde (typicky u rekreačních a komerčních nemovitostí) vzroste. Před platbou v květnu 2027 se vyplatí koeficient své obce zkontrolovat.
- Zdvojnásobí se limity pro povinnost podat daňové přiznání: obecná hranice z 50 000 na 100 000 Kč ročních příjmů a hranice vedlejších příjmů zaměstnance z 20 000 na 40 000 Kč. Pro drobné pronajímatele-zaměstnance to znamená, že malý nájem do 40 000 Kč ročně už nespustí povinnost podávat přiznání. Změna je podepsaná prezidentem a platí poprvé pro příjmy roku 2027.
- Vrací se evidence tržeb (EET 2.0) — od ledna 2027, s ostrým vymáháním od února. Týká se plateb při osobním kontaktu, tedy i ubytovacích služeb: kdo provozuje krátkodobé pronájmy a bere platby na místě, měl by s evidencí počítat. Běžného dlouhodobého nájmu na účet se netýká.
Co se teprve projednává (a schválené není)
Ve sněmovně aktuálně leží novela zákona o cestovním ruchu, která má zavést registr eTurista: každé ubytování nabízené přes platformy by muselo mít registrační číslo uvedené v inzerátu a systém by automaticky sdílel data s finančním úřadem, obcemi a cizineckou policií. Návrh prošel zatím jen prvním čtením — není schválený, podoba i termíny se ještě mohou změnit a spuštění se odhaduje nejdřív v roce 2027. Pokud krátkodobě pronajímáte, sledujte to: společně s EET 2.0 by registr znamenal konec „neviditelných" příjmů z platforem.
Jiné změny daní kolem nemovitostí — sazeb, časových testů ani DPH — se k datu vydání článku ve sněmovně neprojednávají.
Poctivá poznámka na závěr
Nejsem daňový poradce ani účetní. Tenhle článek je přehled pravidel, jak se s nimi jako makléř potkávám u prodejů a pronájmů, které vedu — ne daňové poradenství. Zákony se mění, každá situace má detaily, které přehled nepostihne, a co platí obecně, nemusí platit u vás. Než podle čehokoli z tohoto článku uděláte rozhodnutí, ověřte si svou konkrétní situaci u daňového poradce nebo účetního, který se daněmi zabývá. U částek, o jaké jde v realitách, se to zaplatí vždycky.