Zdědili jste byt nebo dům a chcete ho prodat. Otázka, která přijde hned po vyřízení dědictví, zní pokaždé stejně: odevzdám z toho státu patnáct procent?
Ve většině případů ne. U zděděných nemovitostí totiž platí pravidlo, které lidé neznají a které rozhoduje o všem ostatním: do doby vlastnictví se vám připočítá i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Když maminka vlastnila byt dvacet let, splňujete časový test v den, kdy dědictví doběhne — a z prodeje neplatíte nic.
Tohle je celý článek v jedné větě. Zbytek je o tom, kdy to platí, kdy ne a co dělat v tom druhém případě.
Dědická daň neexistuje
Nejdřív ať je jasno v pojmech, protože se pletou tři různé věci:
- Dědická daň byla zrušena. Nabytí majetku děděním je od daně z příjmů osvobozené, a to bez ohledu na příbuzenský vztah a bez ohledu na hodnotu. Za to, že jste zdědili dům, neplatíte nic.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Kupující dnes při koupi žádnou takovou daň neplatí.
- Daň z příjmů z prodeje je jediná, o kterou tu jde. Vzniká až tehdy, když zděděnou nemovitost prodáte a nesplníte podmínky pro osvobození.
A ještě jedna, která s prodejem nesouvisí, ale chodí každý rok: daň z nemovitých věcí platí vlastník za to, že nemovitost vlastní. Po nabytí dědictví se k ní musíte přihlásit.
Časový test u dědictví, srozumitelně
Časový test je doba, po kterou musíte nemovitost vlastnit, aby byl příjem z prodeje osvobozený od daně z příjmů. Funguje takhle:
- nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 — časový test je 5 let,
- nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 — časový test je 10 let.
U dědictví se pak přidávají dvě pravidla, která to celé mění.
Nabytí nastává ke dni úmrtí, ne ke dni usnesení
Dědictví nabýváte ke dni smrti zůstavitele. Dědické řízení u notáře trvá měsíce, zápis do katastru další týdny, ale žádné z těch dat se do časového testu nepočítá. Rozhodující je datum úmrtí.
Po rodičích a manželovi se připočítává doba zůstavitele
Tohle je to podstatné. Pokud jste zdědili po příbuzném v řadě přímé — rodiče, prarodiče, děti, vnuci — nebo po manželovi či manželce, započítává se vám do časového testu i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
V praxi to znamená, že u nemovitosti, kterou rodiče vlastnili déle než deset let, máte test splněný okamžitě a můžete prodat bez daně hned.
U ostatních příbuzných to neplatí. Sourozenec, teta, strýc, synovec, bratranec, druh nebo přítel jsou z pohledu tohoto pravidla „nepřímá linie" a doba zůstavitele se nezapočítává. Časový test vám tedy začíná běžet ode dne úmrtí — a u úmrtí od 1. 1. 2021 je desetiletý.
Když se dědilo dvakrát po sobě
Zděděná nemovitost, která se během pár let dědí znovu, je zvláštní případ: započítává se jen doba posledního zůstavitele. Když babička vlastnila dům třicet let, zdědil ho tatínek, po roce zemřel a dům jste zdědili vy, přičítá se vám jen ten jeden rok tatínkův — ne babiččiných třicet.
Tři příklady
- Byt po mamince, která ho vlastnila od roku 2003. Maminka zemřela loni, dědictví doběhlo letos. Doba zůstavitele se připočítává, test je splněný mnohonásobně. Prodej je od daně z příjmů osvobozený.
- Chata po strýci, který zemřel v roce 2023 a vlastnil ji čtyřicet let. Strýc není přímá linie, jeho doba se nepřipočítává. Časový test běží od data úmrtí a je desetiletý. Prodej do roku 2033 tedy znamená daň — pokud nesplníte jiné osvobození.
- Dům po tatínkovi, který ho koupil dva roky před smrtí. Přímá linie je v pořádku, jenže připočíst lze jen ty dva roky. Test splněný není a je potřeba počítat s daní, nebo prodej odložit či použít peníze na vlastní bydlení.
Nespoléhejte na „prý se to po rodičích nedaní" bez ověření dat. Rozhoduje datum úmrtí, datum, odkdy nemovitost vlastnil zůstavitel, a příbuzenský vztah. Dvě z těch tří informací najdete v katastru a v usnesení o dědictví — a než nemovitost nabídnete trhu, měli byste je mít na papíře, ne po paměti.
Druhá a třetí cesta k osvobození
Časový test není jediná možnost. Stačí splnit kteroukoli z těchto tří:
Bydleli jste v nemovitosti aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Počítá se skutečné bydlení, ne trvalý pobyt na papíře. U zděděných nemovitostí to připadá v úvahu hlavně tam, kde jste s rodičem žili ve společné domácnosti.
Peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Koupi vlastního bydlení, splacení hypotéky na něj, rekonstrukci. Má to ale procesní podmínky: použití prostředků musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze získali, a v zákonné lhůtě je opravdu takto použít. Bez včasného oznámení o osvobození přijdete, i kdybyste peníze na bydlení skutečně dali.
Když osvobození nesplníte: co se vlastně daní
Nedaní se prodejní cena, ale zisk. A tady je u dědictví další věc, kterou lidé nevědí.
Od prodejní ceny odečtete nabývací cenu — a u zděděné nemovitosti je jí cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, tedy ke dni úmrtí. V praxi je to cena, se kterou se pracovalo v dědickém řízení. Zděděná nemovitost tedy nemá nabývací cenu nula: to, že jste za ni nic nezaplatili, neznamená, že daníte celou prodejní cenu.
Dál si odečtete prokazatelné výdaje: rekonstrukci a opravy provedené před prodejem, provizi realitní kanceláře, právní servis, znalecký posudek, správní poplatky. Schovávejte faktury — bez dokladu si výdaj neodečtete.
Sazba je 15 %, část základu daně nad hranicí pro vyšší příjmy (odvozuje se od násobku průměrné mzdy a mění se každý rok) se daní 23 %.
Cena z dědického řízení je jediné číslo, které vám u případné daně ušetří peníze — a je to zároveň číslo, které se v řízení často stanoví „ať už je to za sebou". Pokud tušíte, že prodej přijde a osvobozený nebude, věnujte ocenění v dědickém řízení pozornost dřív, než usnesení nabude právní moci. Tržní odhad pro dědické řízení dělám a je zdarma; znalecký posudek pro soud nedělám — na ten potřebujete jmenovaného soudního znalce.
Oznamovací povinnost nad 5 milionů
Častý a drahý omyl: „jsem osvobozený, takže finančnímu úřadu nic nehlásím." Pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, máte oznamovací povinnost — příjem musíte oznámit, i když z něj neplatíte ani korunu. Za opomenutí hrozí citelná pokuta.
Když dědiců je víc
Každý spoludědic řeší daň sám za sebe a za svůj podíl. Příbuzenský vztah k zůstaviteli se přitom posuzuje u každého zvlášť — může tedy nastat situace, kdy je jeden dědic osvobozený a druhý ne, protože jeden je dítě a druhý synovec.
Prodáváte-li nemovitost společně, dělí se kupní cena podle podílů a každý si svůj příjem řeší ve svém přiznání. Právě proto se vyplatí probrat daně před tím, než se dohodnete na ceně a termínu — pro jednoho z vás může mít odklad prodeje o pár měsíců reálnou hodnotu.
Než začnete prodávat
Samotný postup prodeje zděděné nemovitosti — dědické řízení, zápis do katastru, dohoda mezi spoludědici, vyklizení — mám sepsaný v návodu Prodej zděděné nemovitosti krok za krokem. Obecná pravidla daně z prodeje, která platí pro všechny nemovitosti, najdete v článku Daň z prodeje nemovitosti 2026.
A poctivá poznámka na závěr: nejsem daňový poradce. Tenhle článek popisuje pravidla, na která se ptá skoro každý, kdo u mě prodává zděděnou nemovitost, a ve většině těch prodejů vyjde daň na nulu. U větších částek, u dědictví v nepřímé linii a u čehokoli nestandardního si ale výsledek nechte potvrdit od daňaře. Vyjde to levněji než pokuta.